Cómo negociar la compra de una vivienda en tiempo de rebajas

Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, el mercado residencial está experimentando una profundísima reestructuración. Muchas inmobiliarias, grandes y pequeñas, han sentido en sus propias carnes el acusado descenso en la venta de viviendas. De igual modo, los bancos han visto como su stock inmobiliario se acumulaba y crecía de forma exponencial durante los últimos años.

De hecho, el Gobierno calcula que la banca sobrevaloró la vivienda hasta un 30%, y parece dispuesto a exigirle que asuma la desviación en concepto de pérdidas. Es uno de los temas más delicados de la reforma financiera emprendida por el Gobierno de Rajoy. En la actualidad, la cartera de pisos de las entidades tiene un valor bruto de 26.700 millones de euros, pero podría quedar devaluada en un 35% en menos de un año. Es la previsión que el Ejecutivo exige a la vivienda terminada en su plan de saneamiento. Así pues, no cabe duda de la urgencia de las entidades por deshacerse de la mayor parte de su stock inmobiliario cuanto antes. Compraventa Los últimos datos oficiales del INE respecto a la compraventa de viviendas refleja ban un descenso del 31,8% en febrero respecto al mismo mes de 2011, llegando a un total de 30.745 operaciones. En cuanto al retroceso interanual de febrero es superior al de enero, cuando la compraventa de viviendas bajó un 26,3%, y con él, estas operaciones encadenan ya 12 meses consecutivos de descensos en tasa interanual. Precios Por su parte, el precio de la vivienda también ha venido experimentando un constante descenso, aunque distintas voces aseguran que éste no ha sido suficiente. Según el índice de precios de fotocasa.es, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España se situaba en 2.112 euros por metro cuadrado en diciembre de 2011. Con este último dato del año 2011, son ya cinco años consecutivos de descenso de precios. Así las cosas, ante una oferta elevadísima y una demanda en claro retroceso, es el momento idóneo para aquellos compradores solventes que quieran adquirir una vivienda. Son ellos los que tienen la sartén por el mango a la hora de negociar el precio y las condiciones de su futura vivienda. Solvencia Según Luis Fabra, director del Grupo de Análisis del Mercado Inmobiliario Gamerin y director del Master de Especialización en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza, en la actualidad la solvencia supone un aspecto especialmente destacado, “debiendo optar a la consecución del precio más bajo dentro del ciclo descendente en el que actualmente nos encontramos”. Fabra apunta que “no debe existir temor alguno en realizar ofertas especialmente bajas” ya que “la mayor o menor necesidad del vendedor y/o capacidad para ser flexible en el precio condicionará el éxito final de la operación” José Luis Ruiz Bartolomé, uno de los expertos inmobiliarios con una trayectoria más contrastada, considera que “si por comprador solvente entendemos que dispone de suficiente ahorro como para pagar con fondos propios un 40% del precio o más, donde mejores oportunidades va a encontrar es en el mercado de segunda mano, especialmente con aquellos particulares-vendedores que compraron su vivienda de 2001 para atrás. Este mercado se caracteriza por una deficiente financiación pero con precios muy atractivos. Por eso lo importante de disponer de fondos propios”. Por el contrario, si el comprador solvente tiene poco o ningún ahorro, entonces sus mejores oportunidades “están en la cartera de los bancos. Aquí hay dos subproductos: paquetes provenientes de promotores; y viviendas resultado de embargos a particulares. Los primeros son interesantes en cuanto a calidades pero poco atractivos por lo general por ubicación. En los segundos abundan los pisos de segunda mano de baja calidad. Ahora bien, si encuentras lo que quieres, es una opción muy interesante”. En cuanto a viviendas de obra nueva, Ruiz Bartolomé señala que “en general sale con precios ajustados a la nueva realidad y la mayoría son operaciones en las que la banca está detrás (por lo que el acceso a la financiación está más o menos garantizado”. Negociación El director de Gamerin también opina que, generalmente, la negociación debe ser diferente según se trata de un banco o una inmobiliaria la que venda el piso, ya que “el banco tiene mucha mayor capacidad para soportar pérdidas de valor como consecuencia de que van contra su cuenta de resultados global y actualmente tienen mucha más prisa por vender”. Luis Fabra está de acuerdo en que es un momento especialmente difícil para conseguir una buena financiación, a excepción de si se compra una vivienda de una entidad financiera, pero “a pesar del bajo nivel del Euríbor los bancos están aumentando notablemente los diferenciales aplicados sobre dicho índice de referencia” Oscar Martínez, presidente de la Asociación de Expertos Inmobiliarios destaca que ahora mismo “hay que moverse mucho para negociar la hipoteca. Aunque en este momento se habla de la hipoteca a interés fijo, es mejor negociar y conseguir un interés variable. Sobre los referenciales, todo lo que esté por debajo del 1,50, incluso 2 , será una buena negociación en el caso de los pisos. Y finalmente, siguiendo con la hipoteca, debemos procurar de que la hipoteca está libre de clausula de suelo. En definitiva, las condiciones idóneas de una hipoteca debe fundamentarse en buscar referencias de euribor más un diferencial lo más bajo posible. “Y siempre, siempre”, apunta Ruiz Bartolomé, “hacerse un escenario negativo (subida brusca de euribor, reducción de ingresos familiares) para ver si cada uno es capaz de superar su particular test de estrés”. “Lo que proporciona más seguridad a las partes a largo plazo es, en principio, la previsibilidad. En este sentido lo más sensato es una cuota fija” finaliza.

La vivienda caerá, por lo menos, hasta 2015

RR de Acuña y Asociados es una consultora inmobiliaria que siempre provoca un gran revuelo por su actitud provocadora.

Lo que ocurre es que el tiempo le va dando la razón. Su presidente, Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña, fue el primero al que se escuchó decir abiertamente que el paro en España alcanzaría los máximos de la crisis de los noventa, por encima del 20%. Y hace ya muchos, muchos años. Además, afirmó que la crisis inmobiliaria duraría siete años, siempre y cuando los ritmos de descenso de los precios fuera la necesaria. Si no fuera así, la crisis se prolongaría "sine die". También destacó el grave problema que todo esto supone para las entidades financieras. Hoy mismo este analista ha insistido en que sigue sin querer admitirse cuál es la situación del mercado inmobiliario. Y detalló la que a su juicio es la situación global de oferta y demanda, así como la del endeudamiento.

Oferta de viviendas para más de una década (sin contar con el suelo)
Uno de los principales problemas del sector es el fuerte, clamoroso desequilibrio entre la oferta y la demanda. España dispone de dos millones de viviendas en oferta y suelo para cuatro millones de viviendas. Frente a esta situación, nos encontramos que se cuenta con una demanda de dos millones de viviendas para la década 2010-2020 y de sólo 500.000 viviendas para la década 2020-2030. Esta situación no es suma global de positivos y negativos, sino que está realizada por áreas, porque las primeras residencias y las de costa no son intercambiables.

En conclusión, España tiene viviendas para toda la próxima década, mientras que si convertimos el suelo en viviendas, sobrarían más de tres millones.

La demanda ha tocado techo
El sector inmobiliario ha tocado techo y la demanda no crecerá. Esto significa, según RR Acuña, que el sector inmobiliario ha sido el motor de la economía española, pero esto se ha acabado. Probablemente para siempre. Toda esperanza en que el sector inmobiliario se vaya a reactivar es una ilusión. No hay demanda y hay un exceso de oferta. Esto es bastante duro para la economía española, porque pesó 17 puntos del PIB, mientras que ahora se ha reducido a un 4%. El sector inmobiliario se ha acabado. Y es una cuestión poblacional. Por lo tanto, prácticamente indiscutible. Si la situación económica general mejora, el sector se recuperará, pero no para volver al pasado. Porque ahora ya no hay inmigración, hay emigración.

¿Qué hemos hecho? ¿Qué ha ocurrido para llegar a esta situación tan dramática?
En el periodo 2004-2011, el incremento del PIB ha sido de 1,4 billones, mientras que el endeudamiento ha sido de 1,2 billones. Eso implica que no hemos crecido, sólo nos hemos endeudado. España ha aumentado realmente su nivel de riquza porque hemos obtenido una mayor renta fruto de un mayor endeudamiento. De ese 1,2 billones de euros, sólo 0,3 billones han ido a inversión. No hay sido un endeudamiento productivo. Nos hemos endeudado en ladrillo y, además, con fuertes pérdidas asociadas. Y RR de Acuña las desgrana.

El crédito a particulares ha pasado de 0,9 a 1,8 billones en este periodo. El 65% de éste fue a parar a vivienda, es decir, 0,57 billones. La autopromoción representó 1,2 billones. RR de Acuña ha calculado que el total de pérdidas de valor ha sido de 200.000 millones de euros.

Desde 2007, han entrado en ejecución 300.000 hipotecas, que representan una pérdida de 30.000 millones.

Las empresas constructoras e inmobiliarias acumulan una pérdida de 130.000 millones por minusvalía de activos. Además, hay que añadir otros 50.000 millones de pérdidas en empresas afines al sector.

En total, 410.000 millones en minusvalías, de los que 150.000 millones están asumidos por entidades de crédito, que no tienen capacidad para absorber estas pérdidas a corto o medio plazo.

La exposición del sector financiero al sector inmobiliario representa entre 420.000 y 450.000 millones de euros. Esta cifra supone el 50% de la financiación crediticia al sector productivo, mientras que el sector sólo supone un 4% del Valor Añadido Bruto español. El sector inmnobiliario no puede hacer frente a esta deuda, porque su facturación está entre los 30.000 y los 40.000 millones anuales, lo que significa que para disolver la deuda se necesitan más de diez años. Además, a su juicio, no hay posibilidad de pagar los intereses de esta deuda en diez años, pues para ello se necesitarían al menos 20.000 millones más.

El desequilibrio es enorme. De ahí que no haya confianza en España. No ya por el Gobierno, sino por la situación económica general. Porque se observa que el inmobiliario no puede pagar su deuda, el sector financiero tiene graves problemas. Además, no es una situación coyuntural, sino que es una situación límite. ¿Dónde está el futuro de España? ¿Dónde está el crecimiento?

Desde 2007 hasta ahora, en lugar de aliviarse el exceso de oferta, se ha incrementado. El número de viviendas terminadas más las ejecutadas es mayor de la demanda, mayor que la generación de nuevos hogares, que ha caído en picado. Ahora se deberían crear 280.000 nuevos hogares, pero se están generando 142.000 porque hay una inestabilidad total en el empleo y se está produciendo una emigración tanto de nacionales como de extranjeros. Además, no hay que fiarse de las cifras de ventas, porque un 18% de las ventas realizadas en los últimos cuatro años corresponden a adquisiciones de las entidades financieras. En la actualidad, por cada cuatro viviendas vendidas, una vivienda es comprada por un banco o una caja.

¿Y qué pasará con los precios?
Con esta coyuntura, no hay que ser un lince para afirmar que los precios van a continuar bajando mientras haya un exceso de oferta y una debilidad de la demanda. Ante contracciones fuertes en el PIB, siempre, en todos los países, se observa un descenso de los precios en la vivienda. En el caso particular de España, se prevé un tenue crecimiento del PIB sumado a unos excesos de oferta de viviendas para una débil y contractiva demanda. Por eso, los expertos de RR Acuña y Asociados, consideran que los niveles de precios seguirán descendiendo al menos hasta 2015, que será el año en el que el PIB puede recuperar algo de vigor. Un aperitivo: según RR de Acuña y Asociados, la vivienda decrecerá más de un 10% tanto este año y como el que viene. En concreto, un 12,3% en 2012 y un 11,9% en 2013, por la presión vendedora de las entidades financieras. Y éste es el escenario medio. Puede ser peor.

Si los precios bajan en exceso, ya no se justifica la construcción de viviendas. Por ejemplo, en Alemania hay en muchos sitios donde no compensa construir. Y eso es muy grave, porque los bancos no podrán quitarse de encima muchos suelos. En muchos casos valdrán cero. Y, además, en algunos lugares los precios de las viviendas se situará por debajo del coste de construcción

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