S&P cree que los precios de la vivienda seguirán cayendo en España

MADRID, 4 Nov. (EUROPA PRESS)

La agencia de calificación crediticia Standard & Poor's cree que los precios de la vivienda en España seguirán cayendo al menos hasta 2015, ya que considera que el exceso de viviendas sin vender en el país mantendrá el mercado inmobiliario "de capa caída".


"La caída de los precios de la vivienda en España va a continuar a pesar de que la economía ha escapado de la recesión gracias a unas robustas exportaciones. La oferta continúa superando significativamente a la demanda, mientras las condiciones del crédito siguen siendo complicadas", señala.

En un informe con previsiones hasta 2015 sobre el mercado inmobiliario europeo, la agencia calcula que los precios de la vivienda en España descenderán un 8% este año, para caer un 5% en 2014 y un 1% en 2015. Además, recuerda que desde marzo de 2008 los precios han descendido un 30,3%.

S&P considera que, pese a la perspectiva de una "tibia" recuperación de la economía española en 2014, los aspectos que más influyen en el mercado de la vivienda siguen siendo "desfavorables". Así, el desempleo sigue siendo elevado, la deuda de los hogares desciende "muy lentamente" y la caída de los precios dificulta su desapalancamiento y podría llevar un aumento de la morosidad.

"Los salarios están cayendo, y dado el elevado desempleo y la necesidad de una devaluación interna para reducir la competitividad perdida, nuevas rebajas salariales parecen probables", añade la agencia, quien el regreso de muchos inmigrantes a sus países de origen también afectará negativamente al mercado inmobiliario.

En esta línea, remarca que todavía no existe una "demanda solvente" que absorba el exceso de demanda, ya que se calcula que a finales de 2012 el número de viviendas sin vender alcanzaba la "muy alta" cifra de 635.000, el 30% de las cuales están en manos de los bancos y la Sareb.

Además, alerta de que la nueva construcción está exacerbando el problema, aunque también admite que su ritmo es lento: 133.000 viviendas completadas en el cuarto trimestre de 2012, un 26% menos que el mismo periodo del año anterior.

PROCESO COMPLICADO PARA LA SAREB.
Por otro lado, Standard & Poor's advierte de que la velocidad con la que la Sareb venda su 'stock' influirá en la evaluación de los precios de la vivienda en los próximos años, y cree que la falta de una demanda solvente dificultará la capacidad del "banco malo español" de llevar este proceso a cabo.

De hecho, ve difícil que cumpla su objetivo de vender 45.000 activos en los próximos cinco años, 7.500 este año. "El limitado número de operaciones completadas desde el comienzo del año sugiere que será complicado alcanzar este objetivo", afirma.

La agencia prevé que la Sareb y otros bancos con una significativa cartera inmobiliaria en sus balances desinvertirán de forma gradual en los próximos dos o tres años para no precipitar un "colapso en el mercado".

Sin embargo, admite que este proceso no será fácil de manejar y advierte de que, dado que el valor de muchas de las viviendas que poseen la Sareb y las entidades financieras se ha depreciado ya, "acelerar el proceso de desinversión podría llevar a un descenso de los precios de dos dígitos en 2013-2014".

Canarias, la comunidad más rentable para el inversor en alquiler

¿Es rentable comprar un piso para alquilarlo?
Redacción fotocasa.es , 28/11/2013

El precio de los pisos lleva bajando desde 2007 y aquellos posibles compradores que dispongan de unos ahorros empiezan a preguntarse si es ya el momento de adquirir una vivienda para ponerla en alquiler y hacer negocio. Según un análisis realizado por fotocasa.es hoy en día es más rentable comprar una vivienda para alquilarla que antes de la crisis, en concreto, se tardan hasta 4 años menos en recuperar la inversión.

Con el análisis de los precios del último informe de la vivienda en venta y alquiler, los datos muestran que, de media, la rentabilidad anual que se puede obtener en España de un inmueble comprado para ponerlo posteriormente en alquiler es del 4,8% y se tardaría una media de 21 años en recuperar la inversión. Esta rentabilidad ha aumentado un 0,8% desde 2007, año en que el precio medio de la vivienda en venta alcanzó su máximo histórico. Entonces, el tiempo medio que se tardaba en recaudar toda la inversión era de casi 25 años.

Esto sucede porque, desde que estallara la crisis económica, el precio de los pisos en venta se ha abaratado más que el precio de los alquileres, y esto hace aumentar su rentabildiad. En concreto, el precio de la vivienda que está a la venta ha caído un 41% en los últimos seis años, mientras que el de los alquileres se ha reducido en tan solo un 30%.

Por Comunidades, Canarias, Murcia y Castilla-La Mancha son las más rentables para comprar una vivienda para ponerla en alquiler y donde menos años se tarda en amortizarla. Así, Canarias ofrece una rentabilidad de un 5,1%, única comunidad que supera la media española, frente al 4,8% que registran Murcia y Castilla-La Mancha. Le siguen Andalucía y Cataluña con rentabilidades del 4,7% y Madrid con un 4,6%.

Por su parte, el País Vasco –la comunidad autónoma con los precios de alquiler y venta más caros de todo el país– es la región que menos rentabilidad ofrece, con un 3,8%, seguida de Galicia y Cantabria, con un 3,9%, respectivamente.

Para conocer la rentabilidad de una vivienda hay que basar los cálculos en el PER (Price Earning Ratio), que consiste en relacionar el número de veces que el precio de la vivienda contiene el precio que aporta el alquiler. Así, una vivienda por la que hubiéramos hecho una inversión de 200.000 euros que pudiéramos alquilar por 800 euros al mes (9.600 euros anuales) tardaríamos 20,8 años en recuperar la inversión (tendría una rentabilidad del 4,8%). Hay que tener en cuenta, que en estos cálculos no se han tenido en cuenta gastos derivados de la compra de vivienda como la hipoteca, el notario o la escritura de la misma. El cálculo de la rentabilidad de fotocasa.es se basa en el precio medio del Informe de venta y alquiler de una vivienda de 80m2.

Más de 20 años en recuperar la inversión

Trasladando todos estos porcentajes a cifras más concretas, en Canarias se necesitarían 20 años frente a los 26 que se tardarían en el País Vasco. En Madrid y Cataluña se requieren 21 y en la Comunidad Valenciana 22 años.

La comparativa por capitales de provincia refleja un panorama muy distinto, ya que mientras que en Lleida se tardarían 19 años en recuperar la inversión realizada en el momento de la compra, en San Sebastián y A Coruña se necesitarían 33 y 32 años, respectivamente.

Por otro lado, el análisis de fotocasa.es también ofrece datos sobre las comunidades autónomas donde más ha crecido la rentabilidad desde que estallara la crisis. Navarra, con un 1,6%, La Rioja (1,5%9) y Madrid (1,3%) lideran el ranking, ya que son las regiones donde más ha caído el precio de la venta en comparación con el alquiler.

En cambio, las comunidades que registran una menor rentabilidad son aquellas donde el precio del alquiler ha caído más o en términos muy similares a los de la venta. Cantabria, con un 0,5% y Baleares, con un 0,6% son las zonas donde menos ha evolucionado la rentabilidad del alquiler.