Publicado por Josep Torrent Suñé en Apivirtual
El Ministerio de Fomento diseña un sistema de ayudas para las comunidades de vecinos que realicen obras de rehabilitación o mejora de la accesibilidad y la eficiencia energética de sus edificios de viviendas, que ascenderán a un máximo de 6.000 euros por piso.
Estas ayudas, anunciadas por el presidente del Gobierno, Mariano Rajoy, durante el Debate sobre el estado de la Nación, figuran en el borrador del Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Vivienda, la Rehabilitación y la Regeneración Urbana 2013-2016.
Así, entre los trabajos susceptibles de recibir ayudas figuran los que supongan actuar en elementos estructurales, cubiertas o cerramientos del inmueble, en sus instalaciones comunes de electricidad, fontanería y telecomunicaciones para adaptarlas a la normativa, y en sistemas de seguridad en caso de incendio.
Las comunidades de propietarios también pondrán demandar ayuda a la Administración para instalar en su edificio paneles solares u otras instalaciones de energía renovable, para optimizar su aislamiento térmico o para mejorar las instalaciones de agua con el fin de favorecer su ahorro. Las ayudas también tienen como fin obras de mejora de la accesibilidad de los inmuebles para personas con discapacidad.
lunes, 25 de febrero de 2013
miércoles, 20 de febrero de 2013
El mantenimiento de viviendas vacías podría generar un negocio de 5.000 millones
Limpieza, alquiler y rehabilitación serán fuentes de generación de empleo
Europa Press | Madrid
El volumen de negocio que generan el mantenimiento y conservación de los inmuebles que permanecen vacíos en España ante el parón de las compraventas podría superar los 5.000 millones de euros, sin incluir los costes de vigilancia y de seguridad, según un informe elaborado por Grupo Claro Sol Facility Services.
El INE cifra en 319.058 las viviendas vendidas en 2012, sólo un 11,3% menos
El informe parte de una estimación de cinco millones de viviendas vacías, en las que se incluye el 'stock' de inmuebles usados sin ocupar, las nuevas construcciones que permanecen vacías, así como los edificios destinados al uso turístico y que a día de hoy se encuentran sin inquilinos.
Cuando se terminen aprobando, las leyes de alquiler, certificación y rehabilitación contribuirán a este mercado.
La tendencia a la externalización por parte de las sociedades inmobiliarias y entidades bancarias, que acumulan una parte importante de este 'stock', animada por la reducción de costes que representa, está favoreciendo el desarrollo de un mercado de múltiples servicios básicos -desde limpieza hasta mantenimiento (preventivo y correctivo) o seguridad-, que supondrá una fuente generadora de nuevos puestos de trabajo en un sector intensivo en mano de obra, indica el informe.
Así, esta externalización de servicios permite a los propietarios de viviendas ahorrarse entre un 15% y un 30% de los costes de gestión y mantenimiento de los edificios respecto a lo que gastan actualmente.
Europa Press | Madrid
El volumen de negocio que generan el mantenimiento y conservación de los inmuebles que permanecen vacíos en España ante el parón de las compraventas podría superar los 5.000 millones de euros, sin incluir los costes de vigilancia y de seguridad, según un informe elaborado por Grupo Claro Sol Facility Services.
El INE cifra en 319.058 las viviendas vendidas en 2012, sólo un 11,3% menos
El informe parte de una estimación de cinco millones de viviendas vacías, en las que se incluye el 'stock' de inmuebles usados sin ocupar, las nuevas construcciones que permanecen vacías, así como los edificios destinados al uso turístico y que a día de hoy se encuentran sin inquilinos.
Cuando se terminen aprobando, las leyes de alquiler, certificación y rehabilitación contribuirán a este mercado.
La tendencia a la externalización por parte de las sociedades inmobiliarias y entidades bancarias, que acumulan una parte importante de este 'stock', animada por la reducción de costes que representa, está favoreciendo el desarrollo de un mercado de múltiples servicios básicos -desde limpieza hasta mantenimiento (preventivo y correctivo) o seguridad-, que supondrá una fuente generadora de nuevos puestos de trabajo en un sector intensivo en mano de obra, indica el informe.
Así, esta externalización de servicios permite a los propietarios de viviendas ahorrarse entre un 15% y un 30% de los costes de gestión y mantenimiento de los edificios respecto a lo que gastan actualmente.
lunes, 18 de febrero de 2013
Requisitos y leyes para convertir un local comercial en vivienda
La compra de una vivienda se ha convertido casi en una misión imposible, por esta razón, ya son muchos los que deciden adquirir un local vacío y convertirlo en vivienda. Si vosotros estáis pensando lo mismo deberéis conocer las restricciones que existen al respecto.
Requisitos de habitabilidad:
suficientes metros cuadrados y ventilación, según cada Comunidad Autónoma.
Comunidad de vecinos:
necesaria su aprobación para realizar la obra.
Licencia de cambio de uso:
se expide en el ayuntamiento. Cada localidad pone sus normas.
Transformar un local en vivienda no es tan sencillo como parece, especialmente si se trata de un local integrado en una comunidad de vecinos. Por esta razón, antes de comprarlo comprobad que efectivamente tenéis la posibilidad de transformarlo en una casa.
Cada vez más locales se convierten en vivienda
Con el incremento de los precios de las viviendas, son cada vez más los que compran antiguas tiendas o almacenes y los transforman en espacios habitables como loft, lo que les garantiza no solo un precio más económico que el de una vivienda normal, sino que pueden tener más metros cuadrados y más luz.
Pero hay que tener cuidado con este tipo de cambios, ya que según la normativa urbanística de las Comunidades Autónomas, no todos estos lugares pueden convertirse en vivienda. Además hay que tener en cuenta que en muchos bancos, al no tratarse de viviendas como tal, solo conceden hipotecas por el 60% o el 70% del valor de tasación.
Requisitos para la obra: habitabilidad
Lo primero que deberá cumplir es la de habitabilidad. En cada comunidad piden unos requisitos mínimos para considerarla habitable, con respecto a ventilación, metros cuadrados, etc. Vamos a ver algunos de ellos:
- Metros cuadrados: aquí es donde hay mayor diferencia entre localidades, ya que por ejemplo en zonas como Guipúzcoa se ha establecido que solo pueden transformarse en vivienda aquellos locales con superficie mínima de 40 metros cuadrados. En Madrid sin embargo se dice que la superficie mínima deberá ser de 25 metros cuadrados. Por lo que consultad qué normas se establecen en vuestra localidad.
- Buena ventilación: según la normativa deberá no ser inferior al 8% de la superficie útil. Además deberá contener una salida de humos que no moleste al resto de inquilinos del edificio.
Requisitos para la obra: permisos
En el caso de que queráis transformar el local en vivienda deberéis cumplir con esta serie de requisitos legales:
- El primero por el que tendréis que pasar es por la autorización de la comunidad de vecinos, ya que si se niegan no podréis hacer nada.
- También deberéis contemplar que la estructura del edificio lo permita.
- Una vez conseguido esto, deberéis acudir al ayuntamiento para solicitar la licencia de cambio de uso, ya que será el último paso para convertir el local en vivienda.
Requisitos de habitabilidad:
suficientes metros cuadrados y ventilación, según cada Comunidad Autónoma.
Comunidad de vecinos:
necesaria su aprobación para realizar la obra.
Licencia de cambio de uso:
se expide en el ayuntamiento. Cada localidad pone sus normas.
Transformar un local en vivienda no es tan sencillo como parece, especialmente si se trata de un local integrado en una comunidad de vecinos. Por esta razón, antes de comprarlo comprobad que efectivamente tenéis la posibilidad de transformarlo en una casa.
Cada vez más locales se convierten en vivienda
Con el incremento de los precios de las viviendas, son cada vez más los que compran antiguas tiendas o almacenes y los transforman en espacios habitables como loft, lo que les garantiza no solo un precio más económico que el de una vivienda normal, sino que pueden tener más metros cuadrados y más luz.
Pero hay que tener cuidado con este tipo de cambios, ya que según la normativa urbanística de las Comunidades Autónomas, no todos estos lugares pueden convertirse en vivienda. Además hay que tener en cuenta que en muchos bancos, al no tratarse de viviendas como tal, solo conceden hipotecas por el 60% o el 70% del valor de tasación.
Requisitos para la obra: habitabilidad
Lo primero que deberá cumplir es la de habitabilidad. En cada comunidad piden unos requisitos mínimos para considerarla habitable, con respecto a ventilación, metros cuadrados, etc. Vamos a ver algunos de ellos:
- Metros cuadrados: aquí es donde hay mayor diferencia entre localidades, ya que por ejemplo en zonas como Guipúzcoa se ha establecido que solo pueden transformarse en vivienda aquellos locales con superficie mínima de 40 metros cuadrados. En Madrid sin embargo se dice que la superficie mínima deberá ser de 25 metros cuadrados. Por lo que consultad qué normas se establecen en vuestra localidad.
- Buena ventilación: según la normativa deberá no ser inferior al 8% de la superficie útil. Además deberá contener una salida de humos que no moleste al resto de inquilinos del edificio.
Requisitos para la obra: permisos
En el caso de que queráis transformar el local en vivienda deberéis cumplir con esta serie de requisitos legales:
- El primero por el que tendréis que pasar es por la autorización de la comunidad de vecinos, ya que si se niegan no podréis hacer nada.
- También deberéis contemplar que la estructura del edificio lo permita.
- Una vez conseguido esto, deberéis acudir al ayuntamiento para solicitar la licencia de cambio de uso, ya que será el último paso para convertir el local en vivienda.
lunes, 11 de febrero de 2013
La venta de pisos sigue en caída libre por la crisis, el fuerte desempleo y la falta de crédito
CAÍDA DEL 11,3% EN 2012
La venta de viviendas sigue en caída libre. Los datos dados a conocer hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran una caída de las compraventas del 11,3% en 2012 con respecto al ejercicio anterior. Se trata del segundo año consecutivo en negativo tras el retroceso del 17,7% experimentado en 2011 y tras el ligero repunte del 6% en 2010.
Conviene aclarar que esta estadística se realiza a partir de los datos de los registradores, no de los notarios. Es decir, no muestran las operaciones que se firmaron ante notario en el mes de diciembre, sino las operaciones que llegaron al registro de la propiedad en ese mes. De esta manera, los datos en realidad están mostrando operaciones que se firmaron un par de meses antes -octubre y noviembre-.
No obstante, los datos siguen reflejando la difícil situación por la que atraviesa el mercado inmobiliario español en el que ni la fuerte baja de precios experimentada en los dos últimos años ni los incentivos fiscales parecen suficientes para animar las operaciones.
Según los datos del INE, En diciembre se inscribieron en el registro de la propiedad 23.523 operaciones de compraventa, la segunda cifra más baja de 2012 ya que en abril apenas se firmaron 21.551 ventas, la cifra más baja de toda la serie histórica. El siguiente gráfico muestra la caída en picado de las operaciones a partir de 2007, con picos puntuales en los primeros meses de cada ejercicio ya que, de nuevo, reflejarían cómo se produce un impulso de las ventas en la recta final de cada ejercicio.
Además, en 2012 se habrían cerrado 319.058 operaciones de compraventa. La cifra más baja desde que estalló la crisis -en 2011 se firmaron 359.824- y dos veces y medio menos que en pleno boom. En 2007 se vendieron en España más de 775.000 viviendas.
Crisis, paro, falta de financiación...
El fuerte aumento del desempleo, la fuerte crisis económica y la falta de financiación han provocado una parálisis de las operaciones. De hecho, desde el estallido de la crisis, 2012 ha sido el cuarto año en el que se han reducido estas operaciones. Los peores años para estas transacciones fueron 2009 y 2008, en los que la compraventa de viviendas se desplomó un 24,9% y un 28,6%, respectivamente. Sólo en 2010 se registraron valores positivos, con un crecimiento de la compraventa de viviendas del 6,8%.
Los datos del INE ponen de manifiesto el nulo impacto que han tenido sobre las decisiones de compra de los ciudadanos el fin de la desgravación por compra de vivienda habitual así como la subida del IVA para la compra de viviendas de primera transmisión a partir del 1 de enero de 2013.
No obstante, habrá que esperar a los datos correspondientes a enero y febrero para comprobar si realmente esos incentivos sirvieron para impulsar las ventas de pisos en la recta final de 2012.
Por tipologías, la compraventa de viviendas nuevas se redujo un 9,3% respecto al año anterior, mientras que la de usadas se contrajo un 13,2%. La mayor parte de las viviendas transmitidas por compraventa durante el año pasado fueron viviendas libres. En total, la compraventa de este tipo de viviendas bajó un 10% en 2012, en tanto que las operaciones sobre viviendas protegidas descendieron un 20%. El INE ha precisado que publicará una explicación más detallada de los resultados anuales de estas operaciones el próximo 20 de febrero.
En el último mes de 2012, la compraventa de viviendas se incrementó un 2,3% en relación a diciembre de 2011, hasta sumar 23.523 operaciones, en contraste con el descenso interanual del 6,1% registrado en noviembre.
El avance interanual de diciembre se ha debido tanto a los pisos usados como a los nuevos, aunque las operaciones sobre estos últimos han aumentado algo más.
En concreto, la compraventa de viviendas de segunda mano subió un 0,9% el pasado mes de diciembre en tasa interanual, hasta sumar 12.235 operaciones, mientras que la de pisos nuevos se incrementó un 3,8%, con 11.288 transacciones.
La mayor parte de las viviendas transmitidas por compraventa durante el último mes del año pasado, en concreto el 89,7%, fueron viviendas libres. La compraventa de este tipo de viviendas aumentó un 5,7%, hasta 21.089 operaciones, en tanto que las operaciones sobre viviendas protegidas sumaron 2.434, con una disminución del 19,9% respecto a diciembre de 2011.
En tasa intermensual (diciembre sobre noviembre), la compraventa de viviendas bajó un 8,3%, mucho menos de lo que lo hico en diciembre de 2011 (-15,8%) y en línea con las caídas mensuales de 2008 y 2009.
Por El Confidencial "El diario de los lectores influyentes"
La venta de viviendas sigue en caída libre. Los datos dados a conocer hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran una caída de las compraventas del 11,3% en 2012 con respecto al ejercicio anterior. Se trata del segundo año consecutivo en negativo tras el retroceso del 17,7% experimentado en 2011 y tras el ligero repunte del 6% en 2010.
Conviene aclarar que esta estadística se realiza a partir de los datos de los registradores, no de los notarios. Es decir, no muestran las operaciones que se firmaron ante notario en el mes de diciembre, sino las operaciones que llegaron al registro de la propiedad en ese mes. De esta manera, los datos en realidad están mostrando operaciones que se firmaron un par de meses antes -octubre y noviembre-.
No obstante, los datos siguen reflejando la difícil situación por la que atraviesa el mercado inmobiliario español en el que ni la fuerte baja de precios experimentada en los dos últimos años ni los incentivos fiscales parecen suficientes para animar las operaciones.
Según los datos del INE, En diciembre se inscribieron en el registro de la propiedad 23.523 operaciones de compraventa, la segunda cifra más baja de 2012 ya que en abril apenas se firmaron 21.551 ventas, la cifra más baja de toda la serie histórica. El siguiente gráfico muestra la caída en picado de las operaciones a partir de 2007, con picos puntuales en los primeros meses de cada ejercicio ya que, de nuevo, reflejarían cómo se produce un impulso de las ventas en la recta final de cada ejercicio.
Además, en 2012 se habrían cerrado 319.058 operaciones de compraventa. La cifra más baja desde que estalló la crisis -en 2011 se firmaron 359.824- y dos veces y medio menos que en pleno boom. En 2007 se vendieron en España más de 775.000 viviendas.
Crisis, paro, falta de financiación...
El fuerte aumento del desempleo, la fuerte crisis económica y la falta de financiación han provocado una parálisis de las operaciones. De hecho, desde el estallido de la crisis, 2012 ha sido el cuarto año en el que se han reducido estas operaciones. Los peores años para estas transacciones fueron 2009 y 2008, en los que la compraventa de viviendas se desplomó un 24,9% y un 28,6%, respectivamente. Sólo en 2010 se registraron valores positivos, con un crecimiento de la compraventa de viviendas del 6,8%.
Los datos del INE ponen de manifiesto el nulo impacto que han tenido sobre las decisiones de compra de los ciudadanos el fin de la desgravación por compra de vivienda habitual así como la subida del IVA para la compra de viviendas de primera transmisión a partir del 1 de enero de 2013.
No obstante, habrá que esperar a los datos correspondientes a enero y febrero para comprobar si realmente esos incentivos sirvieron para impulsar las ventas de pisos en la recta final de 2012.
Por tipologías, la compraventa de viviendas nuevas se redujo un 9,3% respecto al año anterior, mientras que la de usadas se contrajo un 13,2%. La mayor parte de las viviendas transmitidas por compraventa durante el año pasado fueron viviendas libres. En total, la compraventa de este tipo de viviendas bajó un 10% en 2012, en tanto que las operaciones sobre viviendas protegidas descendieron un 20%. El INE ha precisado que publicará una explicación más detallada de los resultados anuales de estas operaciones el próximo 20 de febrero.
En el último mes de 2012, la compraventa de viviendas se incrementó un 2,3% en relación a diciembre de 2011, hasta sumar 23.523 operaciones, en contraste con el descenso interanual del 6,1% registrado en noviembre.
El avance interanual de diciembre se ha debido tanto a los pisos usados como a los nuevos, aunque las operaciones sobre estos últimos han aumentado algo más.
En concreto, la compraventa de viviendas de segunda mano subió un 0,9% el pasado mes de diciembre en tasa interanual, hasta sumar 12.235 operaciones, mientras que la de pisos nuevos se incrementó un 3,8%, con 11.288 transacciones.
La mayor parte de las viviendas transmitidas por compraventa durante el último mes del año pasado, en concreto el 89,7%, fueron viviendas libres. La compraventa de este tipo de viviendas aumentó un 5,7%, hasta 21.089 operaciones, en tanto que las operaciones sobre viviendas protegidas sumaron 2.434, con una disminución del 19,9% respecto a diciembre de 2011.
En tasa intermensual (diciembre sobre noviembre), la compraventa de viviendas bajó un 8,3%, mucho menos de lo que lo hico en diciembre de 2011 (-15,8%) y en línea con las caídas mensuales de 2008 y 2009.
Por El Confidencial "El diario de los lectores influyentes"
viernes, 8 de febrero de 2013
Cinco errores a evitar si estás vendiendo tu vivienda
La actual situación del mercado inmobiliario español hace que vender una vivienda no sea una tarea fácil. El grifo de la financiación está casi cerrado, los precios bajan de forma constante, pero todavía no se sabe cuándo tocarán suelo, los compradores que disponen de liquidez son conscientes de su capacidad negociadora y la gran oferta de inmuebles en venta hace que destacar sobre el resto sea ciertamente complicado.
No obstante, se siguen vendiendo y comprando viviendas. Para formar parte de ese porcentaje, los propietarios tienen que volcarse más que nunca con la labor de venta.
Entre otras cosas, deben evitar caer en cinco errores comunes a la hora de vender una casa:
No tomarse en serio al primer interesado
La mayoría de las veces, el primer interesado en comprar la vivienda es el mejor comprador. En general, el comprador potencial que hace la primera oferta está muy dispuesto a hacer negocios. La primera oferta tal vez pueda ser más baja de lo que al vendedor le gustaría, pero para eso están las negociaciones.
Muchos vendedores toman la decisión de esperar a que lleguen mejores ofertas, pero cuando muchos inmuebles pasan demasiado tiempo en el mercado es porque el propietario no se tomó suficientemente en serio aquella primera oferta que recibió. A estas alturas, aquel posible comprador ya ha adquirido otra vivienda.
No arreglar pequeñas averías
¿Grifos que gotean? ¿Una ventana que no cierra bien? ¿Alguna cañería que desprende olores? Antes de poner a la venta una casa hay que hacer una pequeña inversión en tiempo y dinero para hacer que la vivienda esté completamente libre de estas pequeñas molestias.
Los compradores también son personas ocupadas y no quieren encontrarse en la situación de tener que acometer pequeñas reformas o tareas de mantenimiento tras comprar una vivienda. Al contrario, lo que harán al detectar estos fallos será hacer una oferta económica inferior y pedir al propietario que corra con los gastos.
En lugar de llegar a una situación así, es recomendable invertir un poco de dinero por adelantado o hacer el trabajo uno mismo para solventar estos pequeños problemas. La casa se venderá más rápido y lo más probable es que el vendedor recupere la inversión realizada e incluso más. En otras palabras: una visita de 300 euros de un fontanero o un electricista puede evitar una oferta económica del comprador 3.000 euros menor.
Hacer cambios muy personales en la vivienda
En muchas ocasiones, los propietarios de una vivienda caen en la tentación de redecorar o reformar su casa para que refleje sus gustos más personales y particulares. Cuando se ha decidido que esa casa es en la que se va a vivir para siempre estas decisiones son perfectas, pero cuando no se sabe si se va a querer vender el inmueble en el futuro, entonces es una de las peores decisiones que se puden tomar. En ningún sitio está escrito que nuestros gustos sean los gustos de los posibles compradores de nuestra vivienda, más bien suele ocurrir todo lo contrario.
Por lo tanto, hay que pensar muy cuidadosamente acerca de cualquier reforma de la vivienda antes de venderla. La mayoría de los compradores esperan darle un toque personal a la casa tras comprarla, mejor que no lo hagamos por ellos.
Poner un precio demasiado alto
Con una situación como la actual, poner un precio demasiado alto no es una estrategia acertada para atraer personas interesadas en nuestra vivienda. Los compradores actuales están bien informados y conocen la situación y los precios de mercado de los barrios en los que buscan una vivienda. Con un precio muy elevado, la vivienda en cuestión está condenada a permanecer mucho tiempo en el mercado, alejando a posibles interesados, que pueden pensar que si está tanto tiempo sin venderse "por algo será".
Además, hay que tener en cuenta que con un mercado en el que los precios no dejan de bajar, es probable que muchos propietarios que tienen sus viviendas a la venta se vean obligados a bajar un poco más los precios de salida, aunque estos no estén por encima de la media del mercado.
Si el precio está ajustado desde el principio, las probabilidades de vender son mucho más altas que si se puso un precio muy alto que se va reduciendo poco a poco en sucesivas revisiones.
No tener suficiente visibilidad
En un mercado con poco movimiento como el actual, una gran mayoría de los posibles compradores de vivienda pasan mucho tiempo buscando buenas ofertas online. Si la casa en venta tiene un precio adecuado y suficiente visibilidad online, las oportunidades de venderla son mayores que si nos dedicamos a enseñarla a los interesados tan sólo algunas horas al día y ciertos días a la semana.
Un vendedor interesado en vender su casa de la forma más rápida posible tiene que darle al inmueble toda la visibilidad posible. Y esto significa combinar todas las opciones, que por supuesto no son excluyentes. Mostrar la vivienda en portales especializados tiene que combinarse con aceptar todas las visitas físicas que sea posible. No estar disponible para enseñar la casa en muchas ocasiones emite un mensaje negativo a los compradores.
Además, hay que estar siempre listo para enseñar la casa y que ésta siempre esté preparada para recibir la visita de posibles compradores.
Los mercados cambian y los compradores y vendedores tienen que adaptarse a estos cambios. En un momento de gran dificultad para el mercado inmobiliario hay que estar atento de no cometer estos errores habituales.
Artículo original visto en zillow.com
No obstante, se siguen vendiendo y comprando viviendas. Para formar parte de ese porcentaje, los propietarios tienen que volcarse más que nunca con la labor de venta.
Entre otras cosas, deben evitar caer en cinco errores comunes a la hora de vender una casa:
No tomarse en serio al primer interesado
La mayoría de las veces, el primer interesado en comprar la vivienda es el mejor comprador. En general, el comprador potencial que hace la primera oferta está muy dispuesto a hacer negocios. La primera oferta tal vez pueda ser más baja de lo que al vendedor le gustaría, pero para eso están las negociaciones.
Muchos vendedores toman la decisión de esperar a que lleguen mejores ofertas, pero cuando muchos inmuebles pasan demasiado tiempo en el mercado es porque el propietario no se tomó suficientemente en serio aquella primera oferta que recibió. A estas alturas, aquel posible comprador ya ha adquirido otra vivienda.
No arreglar pequeñas averías
¿Grifos que gotean? ¿Una ventana que no cierra bien? ¿Alguna cañería que desprende olores? Antes de poner a la venta una casa hay que hacer una pequeña inversión en tiempo y dinero para hacer que la vivienda esté completamente libre de estas pequeñas molestias.
Los compradores también son personas ocupadas y no quieren encontrarse en la situación de tener que acometer pequeñas reformas o tareas de mantenimiento tras comprar una vivienda. Al contrario, lo que harán al detectar estos fallos será hacer una oferta económica inferior y pedir al propietario que corra con los gastos.
En lugar de llegar a una situación así, es recomendable invertir un poco de dinero por adelantado o hacer el trabajo uno mismo para solventar estos pequeños problemas. La casa se venderá más rápido y lo más probable es que el vendedor recupere la inversión realizada e incluso más. En otras palabras: una visita de 300 euros de un fontanero o un electricista puede evitar una oferta económica del comprador 3.000 euros menor.
Hacer cambios muy personales en la vivienda
En muchas ocasiones, los propietarios de una vivienda caen en la tentación de redecorar o reformar su casa para que refleje sus gustos más personales y particulares. Cuando se ha decidido que esa casa es en la que se va a vivir para siempre estas decisiones son perfectas, pero cuando no se sabe si se va a querer vender el inmueble en el futuro, entonces es una de las peores decisiones que se puden tomar. En ningún sitio está escrito que nuestros gustos sean los gustos de los posibles compradores de nuestra vivienda, más bien suele ocurrir todo lo contrario.
Por lo tanto, hay que pensar muy cuidadosamente acerca de cualquier reforma de la vivienda antes de venderla. La mayoría de los compradores esperan darle un toque personal a la casa tras comprarla, mejor que no lo hagamos por ellos.
Poner un precio demasiado alto
Con una situación como la actual, poner un precio demasiado alto no es una estrategia acertada para atraer personas interesadas en nuestra vivienda. Los compradores actuales están bien informados y conocen la situación y los precios de mercado de los barrios en los que buscan una vivienda. Con un precio muy elevado, la vivienda en cuestión está condenada a permanecer mucho tiempo en el mercado, alejando a posibles interesados, que pueden pensar que si está tanto tiempo sin venderse "por algo será".
Además, hay que tener en cuenta que con un mercado en el que los precios no dejan de bajar, es probable que muchos propietarios que tienen sus viviendas a la venta se vean obligados a bajar un poco más los precios de salida, aunque estos no estén por encima de la media del mercado.
Si el precio está ajustado desde el principio, las probabilidades de vender son mucho más altas que si se puso un precio muy alto que se va reduciendo poco a poco en sucesivas revisiones.
No tener suficiente visibilidad
En un mercado con poco movimiento como el actual, una gran mayoría de los posibles compradores de vivienda pasan mucho tiempo buscando buenas ofertas online. Si la casa en venta tiene un precio adecuado y suficiente visibilidad online, las oportunidades de venderla son mayores que si nos dedicamos a enseñarla a los interesados tan sólo algunas horas al día y ciertos días a la semana.
Un vendedor interesado en vender su casa de la forma más rápida posible tiene que darle al inmueble toda la visibilidad posible. Y esto significa combinar todas las opciones, que por supuesto no son excluyentes. Mostrar la vivienda en portales especializados tiene que combinarse con aceptar todas las visitas físicas que sea posible. No estar disponible para enseñar la casa en muchas ocasiones emite un mensaje negativo a los compradores.
Además, hay que estar siempre listo para enseñar la casa y que ésta siempre esté preparada para recibir la visita de posibles compradores.
Los mercados cambian y los compradores y vendedores tienen que adaptarse a estos cambios. En un momento de gran dificultad para el mercado inmobiliario hay que estar atento de no cometer estos errores habituales.
Artículo original visto en zillow.com
lunes, 4 de febrero de 2013
los hipotecados podrán reclamar los seguros contratados al comprar la vivienda si cancelan la deuda y banco sabadell (solvia): “muchos compradores quedarán atrapados a la espera de que el precio de los pisos siga bajando”
Artículo publicado por El Economista
El Banco de España quiere atajar ciertos abusos de la banca en la colocación de seguros de vida para conceder hipotecas. Con la efervescencia crediticia, se convirtió en práctica habitual imponer la contratación de ese tipo de pólizas para garantizarse el cobro del préstamo en caso de fallecimiento o incapacidad del titular del préstamo. A fin de blindar la contingencia, se generalizaron las pólizas de prima única donde el cliente paga de una vez y de forma anticipada, cubriendo con un abono las espaldas de la entidad financiera durante varios años o, incluso, toda la vida de la hipoteca. Pero ¿qué pasa si se cancela antes? ¿Devuelve la entidad financiera la parte del seguro cobrado e innecesario al extinguirse la deuda?
El cliente podía reclamar y confiar en una solución satisfactoria durante el proceso porque ninguna norma obligaba a la entidad a efectuar el reembolso automático. El Banco de España reconoce ahora su derecho a recuperar la prima no utilizada en una circular, pese a que está reconocida como una mala práctica desde hace años por parte de la Dirección General de Seguros y de las mismas aseguradoras.
Entra en vigor en julio
El supervisor exige en una circular sobre transparencia bancaria que entrará en vigor en julio incorporar de manera expresa en los contratos el derecho del cliente "a percibir los extornos de la prima no consumida", así como del resto de gastos ligados a productos o servicios que "deje de consumir" o "sobrevengan innecesarios" al cancelar el contrato de forma anticipada. La medida se ha incluído en la Circular 5/2012, de 27 de junio a petición de la Asociación Española de Corredores de Seguros (Adecose), organización que lleva años denunciando la imposición por parte de la banca de seguros no obligatorios como condición para dar créditos.
"En los años inmediatamente anteriores al estallar el boom, no es descabellado pensar que estos seguros afectaban al 50 ó 40 por ciento de las hipotecas", estima Fernando Herrero, el responsable de comunicación de la Asociación de usuarios de Bancos, cajas y seguros (Adicae). El coste o prima única de un seguro de vida para una hipoteca de 200.000 ó 250.000 euros, habitual en ciudades como Madrid, y para plazos de 30 años variaba con facilidad "entre 7.000 y 11.000 euros" e, incluso, 13.000", revela Herrero, quien alerta sobre "las fuertes oscilaciones" encontradas en precios según compañías. "Cuando se financiaba el 100-110 ó 120 del valor de tasación de la vivienda, muchísimas hipotecas, quizá en un 95 por ciento de los casos, se incorporaban seguros de vida", añade.
Al tratarse de una prima bastante elevada se acostumbra a incluir el pago dentro de la hipoteca, incrementando el importe que se financia y el mismo del seguro porque se paga con un tipo de interés.
El Banco de España ataja ahora con una norma una problemática que el mismo organismo venía denunciando desde hace años. "Se considera una mala práctica bancaria que las entidades consientan en mantener contratados los seguros suscritos simultáneamente a la formalización del préstamo tiempo después de haber cancelado este, permaneciendo durante este tiempo como primer beneficiario de la cobertura, pese a que se habían extinguido sus derechos y obligaciones como acreditante, sin advertir de estas circunstancias a su cliente", refiere el supervisor en las memorias del Servicio de Reclamación de los ejercicios 2010 y 2011.
El organismo dirigido por Luis María Linde trabaja en una guía informativa para que los consumidores mejoren sus conocimientos financieros y sepan sus derechos para poder ejercerlos, indicaron fuentes financieras. El folleto podría ser el soporte para concienciar al cliente bancario de su derecho a reclamar el reembolso de productos o servicios suscritos junto a crédito u otro producto, que dejen de tener sentido al cancelar el producto.
publicado por estefania fonseca@idealista
banco sabadell se adelantó al mercado a mediados del año pasado poniendo en marcha su propio banco malo. la denominada dirección de gestión de activos nació con total de 42.000 millones de euros en activos dudosos y su esfuerzo comercializador ha permitido reducir el volumen a 28.000 millones tras vender 13.777 inmuebles en 2012. miquel montes, director general de banco sabadell, y joan bertrán, director de inversiones inmobiliarias, explican en una entrevista en exclusiva con idealista news cómo esta división ha logrado batir sus previsiones
pregunta: ¿qué es la dirección de gestión de activos?
miquel montes: el año pasado banco sabadell tomó la decisión de crear una dirección de gestión de activos pensando en el gran volumen de activos con exposición inmobiliaria que habíamos acumulado en nuestro balance. un volumen que es fruto de las actividades del negocio inmobiliario de banco sabadell más toda la cartera que se acumuló por las adquisiciones de guipuzcoano y de cam. además, la crisis del sector hizo que muchas promociones que habíamos financiado entrasen en una situación de inacción y de incapacidad de gestión. esto hizo que fuésemos recuperando capacidad en nuestra recreada inmobiliaria del grupo: solvia. desplegamos equipos territoriales con capacidad de gestión comercial y de transformación de producto y también agregamos una red especializada. todo esto nos ha permitido convencer a los promotores para que lleven sus inmuebles a niveles de precios en los que cerrar transacciones y alcanzar así niveles de comercialización. su estructura se articula con dos equipos de gestión: uno de los activos financieros, es decir, de las relaciones con los promotores que están en nuestro balance y el otro, del negocio inmobiliario que administra la red territorial de los equipos responsables de la comercialización
p: ¿qué volumen de activos maneja su sociedad de gestión de activos?
m.m: a cierre de 2012 el volumen de activos era de 28.000 millones de euros. el 50% de esa cifra es producto terminado y de ese porcentaje, el 80% es vivienda. por otro lado, el 60% de la exposición inmobiliaria global que tiene el banco tanto en financiados como en activos directamente en balance es producto terminado o promoción en curso. el resto sería suelos y solares. por otro lado, todo lo financiado es obra nueva. el 62% de nuestra cartera todavía está en préstamos promotor y el 38% en activos adjudicados. de esta última cifra, un 33% son activos procedentes de la adjudicación de viviendas de segunda mano. el 10% de toda nuestra cartera son pisos de segunda mano en términos de valor sobre el total de financiados y balance, es decir, lo que están manos de los promotores y los que tenemos en balance
“en 2013 esperamos vender 16.000 viviendas”
p: en la presentación de resultados reciente, banco sabadell anunció un objetivo de venta de inmuebles por valor de 2.600 millones en 2013. pero, ¿qué cantidad de viviendas se estima?
joan bertrán: esperamos vender unas 16.000 viviendas este año. nos hemos puestos ese objetivo en base al análisis de varias cosas. la primera es por un cambio de nuestra dinámica tras la creación de la dirección de gestión de activos que nos ha dado la visión global de la exposición que tenemos financiada en el balance y que nos permite conocer de qué palancas podemos tirar para reactivar las ventas
p: ¿qué descuentos medios han aplicado para la venta de viviendas y de terrenos?
j.b: el descuento medio para las viviendas terminadas ronda el 40% respecto a los valores contables brutos que tenía el banco. estos se corresponden con el valor de la deuda en el momento en el que se financió el pico inmobiliario. por lo que si lo comparamos con valores de mercado en punta, el descuento sería algo más elevado. el descuento que hemos aplicado al suelo no es analizable porque varía del terreno. tenemos suelos con muy poco descuento, e incluso que nos general beneficios porque están muy bien situados y son muy viables, pero también contamos con otros suelos que sabemos que no los vamos a poder vender
p: entonces, ¿hay suelo que no tiene salida?
m.m: hay suelos que no van a tener salida a corto plazo. la solución para ellos llegará cuando el mercado se normalice. luego hay otros, una minoría, que nuestra generación no verá que se conviertan en desarrollos urbanísticos. de esos, nosotros no tenemos muchos. en esos casos lo que haremos es desarrollar un equipo de gestión que buscará rentabilidades para ese tipo de suelos. algunos suelos deberán volver a tener usos agrícolas. no todo el suelo tiene que acabar siendo desarrollado urbanísticamente y ser promocionando residencial o terciariamente
p: ¿cómo creen que se comportará el mercado inmobiliario en 2013 con el fin de los incentivos fiscales y la subida del iva?
m.m: cuando el precio y las palancas de marketing y los servicios se alinean, la demanda aparece. también nos hemos percatado que hay producto con demanda pero hay que crearlo. vamos a insistir en el desarrollo para que acceda la demanda no residente porque su comportamiento es una buena noticia para la vivienda de segunda residencia. ya levantamos promociones el año pasado y este año construiremos más porque hay buenas oportunidades de negocio a partir de los valores de suelo actuales. hay oportunidad para empezar a construir casas, que se vendan bien y rápido
p: cuando lanzaron su banco malo, el presidente de banco sabadell, josep oliú, lo describió como una unidad más de la entidad cuyo objetivo era obtener rentabilidad. ¿cómo están rentabilizando los activos si venden con descuentos?
m.m: no tenemos más remedio que asumir la realidad y ésta es que los activos han perdido valor. a partir de ahí nuestro trabajo es transformarla, es decir, hacer que el conjunto de ese mercado recupere primero, liquidez y después, rentabilidad. para ello, nuestra estrategia es generar transacciones y por este motivo, hemos sacrificado precio contra las provisiones constituidas y los costes financieros. componemos el precio intentando equilibrar todos los mecanismos financieros y todos los elementos que nos hacen de contraprestación al descuento. por ejemplo, en el último trimestre beneficiamos con mayores descuentos a los compradores que no nos solicitaban financiación. de cara a las promociones que hagamos este año esperamos tener beneficios
j.b: en el producto terminado tenemos poco margen de maniobra para ponerle precio y venderlo porque se trata de un tema de liquidación. es en el producto no terminado donde el banco tiene que jugarse el dinero. aquí el reto del banco es rentabilizar la inversión. hay que justificar que a los niveles de provisión que tenemos los suelos somos capaces de desarrollar generando beneficio. no es un objetivo interno ganarnos la vida promoviendo. el interés es que alguien vea que uno se puede ganar la vida promoviendo porque nosotros no vamos a desarrollar el 50% de nuestro balance o al menos no tenemos esa expectativa… lo que queremos es iniciar desarrollos y demostrar al mercado que se puede ganar dinero con ello. si somos capaces de demostrarlo, habrá alguien que compre ese suelo para desarrollarlo. ese es el reto que tenemos
apoyo a los promotores para vender con descuentos
p: además de la gestión de activos, esta división también recupera los créditos morosos de los promotores. ¿cómo se realiza?
m.m: si la promoción es viable en términos comerciales, lo que hacemos es apoyar al promotor para que venda a través de financiación y de nuestros canales de comercialización, compartimos el ajuste que se tiene que hacer en precios… es lo que denominamos “planes adapta”, cuya mecánica es darle nuestra visión sobre el precio de mercado de sus activos. si la promoción tiene una viabilidad más comprometida, entonces no hay más remedio que ejecutar el préstamo o llegar a un acuerdo con el promotor y asumir la propiedad de ese activo para seguir el proceso hasta que esa promoción pueda ser comercializada. el año pasado vendimos cerca de 1.000 millones de euros de producto que estaba debajo de préstamo promotor
p: ¿con qué ritmo se están dando salida a los activos dudosos?
m.m: el año pasado fue el primero en el que redujimos la exposición inmobiliaria del balance y pensamos que esa tendencia se mantendrá. esto ocurre porque se ha ralentizado la entrada de activos dudoso, al tiempo que se ha incrementado la salida. esperamos que el comportamiento de la morosidad de particulares mejore y que entren menos activos procedentes de las ejecuciones hipotecarias de particulares
p: en la presentación de resultados, tanto el consejero delegado como el presidente insistieron en la necesidad de ser muy agresivos comercialmente…
j.b: esto significa que alguien reactive y motive el cambio de tendencia en el mercado. las entidades sabemos que esta responsabilidad está en nuestro tejado porque somos los principales jugadores. ser agresivos pero no solo en precios sino en demostrar que existen estos fundamentales y que, aquí hay negocio. inicialmente hay que reactivar la demanda, mucho se hace con rebajas de precios, pero también vendiendo el producto adecuado y con una transformación en cuanto a producción. hay muchas cosas que cambiar, no se puede construir como hace cuatro años. debemos construir a otro ritmo y a otro coste
“ya damos crédito a promotores”
p: hablan como si el sector no hubiera reaccionado pero los promotores se quejan de que no reciben financiación
m.m: eso ya no es una verdad absoluta. nosotros estamos dando financiación a promotores terceros que son competidores y a la vez, son clientes. es verdad que no financiamos suelo pero algunas costumbres tienen que evolucionar. damos financiación a promotores cuando pensamos que la promoción es viable, buena y va a tener rentabilidad. eso es lo que hemos hecho con 20 operaciones en el último trimestre. son muy pocas en comparación con las que hacíamos antes de 2007 pero son muchísimas respecto a las que hicimos en 2010 y serán pocas en comparación con las que haremos este año
p: ¿cuántas estiman?
m.m: depende de las que nos presenten pero de momento durante el mes de enero ya hemos visto más de 20 propuestas. aunque también diremos que no a promotores. todo el mundo piensa que la crisis pasará cuando nosotros demos crédito pero nosotros no damos crédito. nosotros vendemos crédito y se lo vendemos a gente que nos los pueda pagar. hay gente que puede decir que su proyecto no recibe financiación, pero eso es porque no la merece. los proyectos que plantean niveles de rentabilidad contrastados pueden encontrar financiación
“el banco malo no va a vender pisos con pérdidas”
p: ¿si crearon su propio banco malo porque decidieron entrar también en sareb?
m.m: entramos en el capital de la sareb por dos motivos. primero, el gobierno planteó que la gestión de los activos tóxicos de la banca no iba a ser de titularidad pública y se reclamó la presencia del sistema financiero español, nosotros somos parte de ese sistema y hemos jugador la parte que nos corresponde. segundo, la sareb puede ser un instrumento que facilite la recuperación del mercado y que juegue un papel determinante porque agrega mucha oferta y ofrece visibilidad para los demás agentes en el proceso de reestructuración del mercado. esperamos que sareb y otros actores sean nuestra competencia en el mercado inmobiliario. lo peor que nos podría pasar es estar solos en este negocio porque el problema que tiene el sector no lo va a solucionar un único operador. pensamos en el sector se normalizará si aparecen multitud de operadores. estamos contentísimos de que exista un mercado en el que competir
p: ¿cree que la sareb traerá más bajadas de precios a los inmuebles?
m.m: esperamos que no. los precios de las viviendas en general ya no tienen más recorrido a la baja. hay mucha demanda embalsada que se va a quedar atrapada esperando que los precios de los pisos sigan cayendo porque mientras esperan hay otra demanda que se va a quedando con las piezas. la sareb no va a vender más bajo de lo que ha comprado porque esa es la estructura en la que tiene que operar y porque se espera que genere beneficios. creo que la aparición de más producto hará que se paralice el deterioro de los precios
j.b: puede haber una expectativa de bajada de precios como estrategia comercial de la sareb pero ésta no se va a producir porque ese vehículo está constituido con unos precios de transferencia y con el ánimo de generar beneficio en cualquier de sus transacciones y por tanto, tendría que haber expectativa de algo de recuperación de precio
El Banco de España quiere atajar ciertos abusos de la banca en la colocación de seguros de vida para conceder hipotecas. Con la efervescencia crediticia, se convirtió en práctica habitual imponer la contratación de ese tipo de pólizas para garantizarse el cobro del préstamo en caso de fallecimiento o incapacidad del titular del préstamo. A fin de blindar la contingencia, se generalizaron las pólizas de prima única donde el cliente paga de una vez y de forma anticipada, cubriendo con un abono las espaldas de la entidad financiera durante varios años o, incluso, toda la vida de la hipoteca. Pero ¿qué pasa si se cancela antes? ¿Devuelve la entidad financiera la parte del seguro cobrado e innecesario al extinguirse la deuda?
El cliente podía reclamar y confiar en una solución satisfactoria durante el proceso porque ninguna norma obligaba a la entidad a efectuar el reembolso automático. El Banco de España reconoce ahora su derecho a recuperar la prima no utilizada en una circular, pese a que está reconocida como una mala práctica desde hace años por parte de la Dirección General de Seguros y de las mismas aseguradoras.
Entra en vigor en julio
El supervisor exige en una circular sobre transparencia bancaria que entrará en vigor en julio incorporar de manera expresa en los contratos el derecho del cliente "a percibir los extornos de la prima no consumida", así como del resto de gastos ligados a productos o servicios que "deje de consumir" o "sobrevengan innecesarios" al cancelar el contrato de forma anticipada. La medida se ha incluído en la Circular 5/2012, de 27 de junio a petición de la Asociación Española de Corredores de Seguros (Adecose), organización que lleva años denunciando la imposición por parte de la banca de seguros no obligatorios como condición para dar créditos.
"En los años inmediatamente anteriores al estallar el boom, no es descabellado pensar que estos seguros afectaban al 50 ó 40 por ciento de las hipotecas", estima Fernando Herrero, el responsable de comunicación de la Asociación de usuarios de Bancos, cajas y seguros (Adicae). El coste o prima única de un seguro de vida para una hipoteca de 200.000 ó 250.000 euros, habitual en ciudades como Madrid, y para plazos de 30 años variaba con facilidad "entre 7.000 y 11.000 euros" e, incluso, 13.000", revela Herrero, quien alerta sobre "las fuertes oscilaciones" encontradas en precios según compañías. "Cuando se financiaba el 100-110 ó 120 del valor de tasación de la vivienda, muchísimas hipotecas, quizá en un 95 por ciento de los casos, se incorporaban seguros de vida", añade.
Al tratarse de una prima bastante elevada se acostumbra a incluir el pago dentro de la hipoteca, incrementando el importe que se financia y el mismo del seguro porque se paga con un tipo de interés.
El Banco de España ataja ahora con una norma una problemática que el mismo organismo venía denunciando desde hace años. "Se considera una mala práctica bancaria que las entidades consientan en mantener contratados los seguros suscritos simultáneamente a la formalización del préstamo tiempo después de haber cancelado este, permaneciendo durante este tiempo como primer beneficiario de la cobertura, pese a que se habían extinguido sus derechos y obligaciones como acreditante, sin advertir de estas circunstancias a su cliente", refiere el supervisor en las memorias del Servicio de Reclamación de los ejercicios 2010 y 2011.
El organismo dirigido por Luis María Linde trabaja en una guía informativa para que los consumidores mejoren sus conocimientos financieros y sepan sus derechos para poder ejercerlos, indicaron fuentes financieras. El folleto podría ser el soporte para concienciar al cliente bancario de su derecho a reclamar el reembolso de productos o servicios suscritos junto a crédito u otro producto, que dejen de tener sentido al cancelar el producto.
publicado por estefania fonseca@idealista
banco sabadell se adelantó al mercado a mediados del año pasado poniendo en marcha su propio banco malo. la denominada dirección de gestión de activos nació con total de 42.000 millones de euros en activos dudosos y su esfuerzo comercializador ha permitido reducir el volumen a 28.000 millones tras vender 13.777 inmuebles en 2012. miquel montes, director general de banco sabadell, y joan bertrán, director de inversiones inmobiliarias, explican en una entrevista en exclusiva con idealista news cómo esta división ha logrado batir sus previsiones
pregunta: ¿qué es la dirección de gestión de activos?
miquel montes: el año pasado banco sabadell tomó la decisión de crear una dirección de gestión de activos pensando en el gran volumen de activos con exposición inmobiliaria que habíamos acumulado en nuestro balance. un volumen que es fruto de las actividades del negocio inmobiliario de banco sabadell más toda la cartera que se acumuló por las adquisiciones de guipuzcoano y de cam. además, la crisis del sector hizo que muchas promociones que habíamos financiado entrasen en una situación de inacción y de incapacidad de gestión. esto hizo que fuésemos recuperando capacidad en nuestra recreada inmobiliaria del grupo: solvia. desplegamos equipos territoriales con capacidad de gestión comercial y de transformación de producto y también agregamos una red especializada. todo esto nos ha permitido convencer a los promotores para que lleven sus inmuebles a niveles de precios en los que cerrar transacciones y alcanzar así niveles de comercialización. su estructura se articula con dos equipos de gestión: uno de los activos financieros, es decir, de las relaciones con los promotores que están en nuestro balance y el otro, del negocio inmobiliario que administra la red territorial de los equipos responsables de la comercialización
p: ¿qué volumen de activos maneja su sociedad de gestión de activos?
m.m: a cierre de 2012 el volumen de activos era de 28.000 millones de euros. el 50% de esa cifra es producto terminado y de ese porcentaje, el 80% es vivienda. por otro lado, el 60% de la exposición inmobiliaria global que tiene el banco tanto en financiados como en activos directamente en balance es producto terminado o promoción en curso. el resto sería suelos y solares. por otro lado, todo lo financiado es obra nueva. el 62% de nuestra cartera todavía está en préstamos promotor y el 38% en activos adjudicados. de esta última cifra, un 33% son activos procedentes de la adjudicación de viviendas de segunda mano. el 10% de toda nuestra cartera son pisos de segunda mano en términos de valor sobre el total de financiados y balance, es decir, lo que están manos de los promotores y los que tenemos en balance
“en 2013 esperamos vender 16.000 viviendas”
p: en la presentación de resultados reciente, banco sabadell anunció un objetivo de venta de inmuebles por valor de 2.600 millones en 2013. pero, ¿qué cantidad de viviendas se estima?
joan bertrán: esperamos vender unas 16.000 viviendas este año. nos hemos puestos ese objetivo en base al análisis de varias cosas. la primera es por un cambio de nuestra dinámica tras la creación de la dirección de gestión de activos que nos ha dado la visión global de la exposición que tenemos financiada en el balance y que nos permite conocer de qué palancas podemos tirar para reactivar las ventas
p: ¿qué descuentos medios han aplicado para la venta de viviendas y de terrenos?
j.b: el descuento medio para las viviendas terminadas ronda el 40% respecto a los valores contables brutos que tenía el banco. estos se corresponden con el valor de la deuda en el momento en el que se financió el pico inmobiliario. por lo que si lo comparamos con valores de mercado en punta, el descuento sería algo más elevado. el descuento que hemos aplicado al suelo no es analizable porque varía del terreno. tenemos suelos con muy poco descuento, e incluso que nos general beneficios porque están muy bien situados y son muy viables, pero también contamos con otros suelos que sabemos que no los vamos a poder vender
p: entonces, ¿hay suelo que no tiene salida?
m.m: hay suelos que no van a tener salida a corto plazo. la solución para ellos llegará cuando el mercado se normalice. luego hay otros, una minoría, que nuestra generación no verá que se conviertan en desarrollos urbanísticos. de esos, nosotros no tenemos muchos. en esos casos lo que haremos es desarrollar un equipo de gestión que buscará rentabilidades para ese tipo de suelos. algunos suelos deberán volver a tener usos agrícolas. no todo el suelo tiene que acabar siendo desarrollado urbanísticamente y ser promocionando residencial o terciariamente
p: ¿cómo creen que se comportará el mercado inmobiliario en 2013 con el fin de los incentivos fiscales y la subida del iva?
m.m: cuando el precio y las palancas de marketing y los servicios se alinean, la demanda aparece. también nos hemos percatado que hay producto con demanda pero hay que crearlo. vamos a insistir en el desarrollo para que acceda la demanda no residente porque su comportamiento es una buena noticia para la vivienda de segunda residencia. ya levantamos promociones el año pasado y este año construiremos más porque hay buenas oportunidades de negocio a partir de los valores de suelo actuales. hay oportunidad para empezar a construir casas, que se vendan bien y rápido
p: cuando lanzaron su banco malo, el presidente de banco sabadell, josep oliú, lo describió como una unidad más de la entidad cuyo objetivo era obtener rentabilidad. ¿cómo están rentabilizando los activos si venden con descuentos?
m.m: no tenemos más remedio que asumir la realidad y ésta es que los activos han perdido valor. a partir de ahí nuestro trabajo es transformarla, es decir, hacer que el conjunto de ese mercado recupere primero, liquidez y después, rentabilidad. para ello, nuestra estrategia es generar transacciones y por este motivo, hemos sacrificado precio contra las provisiones constituidas y los costes financieros. componemos el precio intentando equilibrar todos los mecanismos financieros y todos los elementos que nos hacen de contraprestación al descuento. por ejemplo, en el último trimestre beneficiamos con mayores descuentos a los compradores que no nos solicitaban financiación. de cara a las promociones que hagamos este año esperamos tener beneficios
j.b: en el producto terminado tenemos poco margen de maniobra para ponerle precio y venderlo porque se trata de un tema de liquidación. es en el producto no terminado donde el banco tiene que jugarse el dinero. aquí el reto del banco es rentabilizar la inversión. hay que justificar que a los niveles de provisión que tenemos los suelos somos capaces de desarrollar generando beneficio. no es un objetivo interno ganarnos la vida promoviendo. el interés es que alguien vea que uno se puede ganar la vida promoviendo porque nosotros no vamos a desarrollar el 50% de nuestro balance o al menos no tenemos esa expectativa… lo que queremos es iniciar desarrollos y demostrar al mercado que se puede ganar dinero con ello. si somos capaces de demostrarlo, habrá alguien que compre ese suelo para desarrollarlo. ese es el reto que tenemos
apoyo a los promotores para vender con descuentos
p: además de la gestión de activos, esta división también recupera los créditos morosos de los promotores. ¿cómo se realiza?
m.m: si la promoción es viable en términos comerciales, lo que hacemos es apoyar al promotor para que venda a través de financiación y de nuestros canales de comercialización, compartimos el ajuste que se tiene que hacer en precios… es lo que denominamos “planes adapta”, cuya mecánica es darle nuestra visión sobre el precio de mercado de sus activos. si la promoción tiene una viabilidad más comprometida, entonces no hay más remedio que ejecutar el préstamo o llegar a un acuerdo con el promotor y asumir la propiedad de ese activo para seguir el proceso hasta que esa promoción pueda ser comercializada. el año pasado vendimos cerca de 1.000 millones de euros de producto que estaba debajo de préstamo promotor
p: ¿con qué ritmo se están dando salida a los activos dudosos?
m.m: el año pasado fue el primero en el que redujimos la exposición inmobiliaria del balance y pensamos que esa tendencia se mantendrá. esto ocurre porque se ha ralentizado la entrada de activos dudoso, al tiempo que se ha incrementado la salida. esperamos que el comportamiento de la morosidad de particulares mejore y que entren menos activos procedentes de las ejecuciones hipotecarias de particulares
p: en la presentación de resultados, tanto el consejero delegado como el presidente insistieron en la necesidad de ser muy agresivos comercialmente…
j.b: esto significa que alguien reactive y motive el cambio de tendencia en el mercado. las entidades sabemos que esta responsabilidad está en nuestro tejado porque somos los principales jugadores. ser agresivos pero no solo en precios sino en demostrar que existen estos fundamentales y que, aquí hay negocio. inicialmente hay que reactivar la demanda, mucho se hace con rebajas de precios, pero también vendiendo el producto adecuado y con una transformación en cuanto a producción. hay muchas cosas que cambiar, no se puede construir como hace cuatro años. debemos construir a otro ritmo y a otro coste
“ya damos crédito a promotores”
p: hablan como si el sector no hubiera reaccionado pero los promotores se quejan de que no reciben financiación
m.m: eso ya no es una verdad absoluta. nosotros estamos dando financiación a promotores terceros que son competidores y a la vez, son clientes. es verdad que no financiamos suelo pero algunas costumbres tienen que evolucionar. damos financiación a promotores cuando pensamos que la promoción es viable, buena y va a tener rentabilidad. eso es lo que hemos hecho con 20 operaciones en el último trimestre. son muy pocas en comparación con las que hacíamos antes de 2007 pero son muchísimas respecto a las que hicimos en 2010 y serán pocas en comparación con las que haremos este año
p: ¿cuántas estiman?
m.m: depende de las que nos presenten pero de momento durante el mes de enero ya hemos visto más de 20 propuestas. aunque también diremos que no a promotores. todo el mundo piensa que la crisis pasará cuando nosotros demos crédito pero nosotros no damos crédito. nosotros vendemos crédito y se lo vendemos a gente que nos los pueda pagar. hay gente que puede decir que su proyecto no recibe financiación, pero eso es porque no la merece. los proyectos que plantean niveles de rentabilidad contrastados pueden encontrar financiación
“el banco malo no va a vender pisos con pérdidas”
p: ¿si crearon su propio banco malo porque decidieron entrar también en sareb?
m.m: entramos en el capital de la sareb por dos motivos. primero, el gobierno planteó que la gestión de los activos tóxicos de la banca no iba a ser de titularidad pública y se reclamó la presencia del sistema financiero español, nosotros somos parte de ese sistema y hemos jugador la parte que nos corresponde. segundo, la sareb puede ser un instrumento que facilite la recuperación del mercado y que juegue un papel determinante porque agrega mucha oferta y ofrece visibilidad para los demás agentes en el proceso de reestructuración del mercado. esperamos que sareb y otros actores sean nuestra competencia en el mercado inmobiliario. lo peor que nos podría pasar es estar solos en este negocio porque el problema que tiene el sector no lo va a solucionar un único operador. pensamos en el sector se normalizará si aparecen multitud de operadores. estamos contentísimos de que exista un mercado en el que competir
p: ¿cree que la sareb traerá más bajadas de precios a los inmuebles?
m.m: esperamos que no. los precios de las viviendas en general ya no tienen más recorrido a la baja. hay mucha demanda embalsada que se va a quedar atrapada esperando que los precios de los pisos sigan cayendo porque mientras esperan hay otra demanda que se va a quedando con las piezas. la sareb no va a vender más bajo de lo que ha comprado porque esa es la estructura en la que tiene que operar y porque se espera que genere beneficios. creo que la aparición de más producto hará que se paralice el deterioro de los precios
j.b: puede haber una expectativa de bajada de precios como estrategia comercial de la sareb pero ésta no se va a producir porque ese vehículo está constituido con unos precios de transferencia y con el ánimo de generar beneficio en cualquier de sus transacciones y por tanto, tendría que haber expectativa de algo de recuperación de precio
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