por pmartinez-almeida@idealista
la sareb gestionará tanto viviendas, promociones en curso y suelo, como préstamos de promotores de la mejor manera para maximizar su rentabilidad. además, en caso de ser necesario, el banco malo participará en la reestructuración financiera de la deuda pero, en principio, no otorgará más dinero para refinanciarla. te explicamos de qué manera el banco malo fomentará el desarrollo de los activos inmobiliarios, cómo impactará en las compañías inmobiliarias y las oportunidades de negocio que brinda, como, por ejemplo, ser un prestador de servicios
la sareb fomentará el desarrollo de los activos inmobiliarios traspasados por las entidades financieras intervenidas pero siempre y cuando vaya soportado por un plan de viabilidad detallado que justifique el valor ligado al desarrollo. estos planes serán revisados por los comités de la sareb y, en ocasiones, por expertos independientes
¿de qué manera puede afectar el banco malo a las empresas inmobiliarias?
1) bajadas de valoración: el bajo precio de los activos traspasados podría suponer un riesgo de contagio a otros activos de las empresas inmobiliarias
2) retrasos sobre créditos: el proceso de traspaso y puesta en marcha efectiva de la sareb puede provocar retrasos o paralizaciones de decisiones sobre préstamos o inmuebles, algo que ya está ocurriendo actualmente
3) acreedor más duro: sólo financiará con dinero de su bolsillo aquellos proyectos que cuenten con un plan de negocio detallado sobre la viabilidad. pero desarrollará promociones de vivienda en los suelos que aparcarán las entidades intervenidas y también terminará viviendas con financiación propia. también podrá facilitar esta financiación a través de la venta de inmuebles. en definitiva, y tal y como aseguró en su momento antonio carrascosa, director general del frob, sareb hará las funciones de un acreedor bancario más, aunque ha quedado claro su intención de mirar en detalle los proyectos que financian
oportunidades de negocio para empresas inmobiliarias
a) las empresas inmobiliarias podrán presentar a la sareb un plan de negocio y actuación detallado de sus activos, para justificar su desarrollo y calendario de puesta en valor. además, se podrán constituir joint-ventures con el banco malo para el desarrollo conjunto de activos inmobiliarios, como por ejemplo, desarrollar viviendas en suelo del banco malo
b) el banco malo también facilitará la inversión en sus activos para posteriormente ser puestos a la venta. y otra vía de negocio para empresas del sector inmobiliario puede ser prestar servicios a la sareb, gestionando el desarrollo de proyectos, sin riesgo de inversión y con generación de comisiones de gestión e, incluso, participación en beneficios
¿qué impacto puede tener la sareb en los procesos de refinanciación?
hay que tener en cuenta que el banco malo nace con el objetivo de generar valor en sus desarrollos y activos y no con una vocación liquidadora, con lo que favorecerá la refinanciación de activos pero siempre y cuando vaya acompañado de un plan de viabilidad bien argumentado. sin embargo, no aportará dinero nuevo en las refinanciaciones
la parte positiva del traspaso a la sareb de activos inmobiliarios de empresas en proceso de refinanciación es que se hacen explícitos los descuentos/provisiones que tienen contabilizadas las entidades, con lo que para el banco malo será más fácil hacer quitas o trasformar parte de la deuda en préstamos participativos
además otra nota positiva para el banco malo es que cuenta con una cartera de préstamos con un valor en libros muy inferior al original de las entidades, lo que permitirá generar beneficios aunque el valor inicial del crédito no se recupere
en cuanto a los préstamos sindicados, sareb se convierte en otro acreedor del resto del pool, aunque esto conlleva complicaciones jurídicas en relación con las obligaciones que adquiere la sareb, que no es una entidad financiera. además, los préstamos sindicados se traspasan aunque haya cláusulas en los contratos, con lo que tal y como alerta analistas financieros internacionales (afi), podría producirse un potencial conflicto de intereses entre sareb y otros acreedores
miércoles, 30 de enero de 2013
lunes, 28 de enero de 2013
Exclusiva y Compromiso. Expertos recomiendan la creación de servicios de mediación inmobiliaria para atenuar el colapso de los juzgados
2 enero 2013
Por Fernando García Erviti
El trabajo en exclusiva se está convirtiendo en una tendencia imparable entre los inmobiliarios en estos tiempos de crisis. Somos más necesarios, y ello hace que podamos y nos veamos obligados a elegir. Es lo que han aprendido los que mejor se están sabiendo adaptar a estos tiempos difíciles: hoy tenemos que trabajar con carteras reducidas, y no se trata de propiedades buenas o malas a precios altos o bajos, sino de clientes sensatos dispuestos a "perder" y hacer lo que sea necesario para vender en los mercados actuales, que no son buenos para el vendedor, pero quizás sean mejores que los que vienen.
Hace poco Cristina Reparaz, de Inmobiliaria Monpas en San Sebastián, que empieza a trabajar en exclusiva en estos días tras haberse incorporado a la MLS que se ha puesto en marcha allí, pedía consejos en facebook sobre argumentos para defender la exclusiva ante el propietario acostumbrado a no darla. Recibió muchos muy interesantes, pero me gustaría destacar el de María José Corrales, de Vivienda2 en Madrid, que hacía hincapié en el compromiso que suponía la exclusiva para el inmobiliario.
El argumento de que el propietario no quiere la exclusiva en realidad oculta nuestra inseguridad y nuestro temor a no estar a la altura de la responsabilidad que ello supone para nosotros: preferimos que "nos lo deje" sin exclusiva y sin compromiso alguno por nuestra parte. Esto es muy importante; debemos explicar al propietario que el inmobiliario que admite una propiedad sin exclusiva no acepta ningún tipo de responsabilidad, ni se compromete a nada. Nosotros no podemos comprometernos a que su propiedad se venderá en este precio o el otro, en este plazo o el otro, porque en eso es el mercado el que tiene la palabra; nosotros a lo que podemos comprometernos a aplicar todos nuestros conocimientos, todos nuestros esfuerzos, toda nuestra ilusión, a hacer todo lo que esté en nuestra mano para obtener el mejor precio en un plazo razonable, siempre poniendo los intereses de nuestro cliente por delante de todo.
Y es que la exclusiva es un compromiso mutuo: el propietario adquiere el compromiso dejando en nuestras manos su propiedad, y nosotros adquirimos el compromiso de hacer todo lo que esté en nuestra mano: esforzarnos al máximo y poner todo nuestra atención y nuestra experiencia a su servicio. Eso naturalmente no lo hacemos por todos, no lo hacemos por muchos… Eso solo lo hacemos por unos pocos seleccionados que depositan su total confianza en nosotros. Y hoy solo has dos formas de vender: regalar la propiedad a precios irrisorios, o conseguir el mejor precio posible tras aplicar todos los mejores esfuerzos y conocimientos y herramientas que solo un profesional serio tiene a su disposición.
Sergi Verge de Immoban en Calafell, Tarragona, que ya anda calentando motores para su magnífico evento local a fines de marzo, ha escrito un interesante artículo sobre la importancia de las exclusivas en su blog inmobiliario. Os lo recomiendo. Son muchas las razones por las que debemos esforzarnos por trabajar de esta manera, pero sobre todo ello está la razón de que la exclusiva es lo que sella una relación estrecha y única con nuestro cliente. Como dice el código interno de los Hoteles Carlton, que quiere transmitir a sus empleados la importancia de un servicio excelente, "Somos señoras y caballeros trabajando para señoras y caballeros". El servicio de calidad excelente solo lo pueden dar los profesionales excelentes a sus clientes excelentes. "¿Usted no quiere darme la exclusiva… no cree que la merezca…? Lástima. Adiós, buenas tardes".
Demos un servicio excelente: trabajemos solo para clientes excelentes.
Expertos recomiendan la creación de servicios de mediación inmobiliaria para atenuar el colapso de los juzgados
Artículo de Juanjo Bueno ofrecido por CAF Madrid , 25/01/2013
En 2012 se realizaron casi 90.000 ejecuciones hipotecarias. Un dato que ni de lejos refleja el volumen real de las personas afectadas por el impago de cuotas, según han puesto de manifiesto los expertos del Observatorio de las Comunidades de Propietarios durante un encuentro celebrado en Madrid. Una situación que se ha visto agravada por la nula efectividad que, a juicio de Vicente Magro, uno de los asesores de este foro y presidente de la Audiencia Provincial de Alicante, ha tenido el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios.
Durante el encuentro, el Observatorio ha puesto sobre la mesa algunas propuestas para mejorar la situación de los deudores hipotecarios.
Según los expertos citados, habría que potenciar los mecanismos de resolución extrajudicial de conflictos –mediación y el arbitraje- para reducir el colapso judicial. En este sentido, en 2012 los órganos jurisdiccionales han atendido 2 millones de asuntos civiles en un contexto de 10 millones de casos registrados. Para ello, recomiendan la creación de servicios de mediación civil inmobiliaria, similares a los que ya funcionan en el País Vasco, para encontrar soluciones al impago hipotecario.
También se habló de la necesidad de modificar el RD 6/2012 y ampliar el círculo de sujetos afectados para admitir la figura de la dación en pago a quienes tengan problemas económicos para afrontar la cuantía de la deuda. “El RD únicamente contempla la dación para las personas incluidas en el `umbral de pobreza´ y debería ser más extensivo a cualquier ciudadano que no pueda hacer frente a su deuda hipotecaria”, manifiesta Magro.
A juicio de los expertos, el RD 27/2012, de 15 de noviembre, que suspende el lanzamiento de viviendas de aquellos que estén en riesgo de exclusión por plazo de dos años, tampoco contempla una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil o la Ley Hipotecaria que permita la dación en pago con extinción de todo el débito. “Y esto sería lo deseable a fin de crear un parque mayor de viviendas sociales que permitiera a los afectados tener derecho a un techo donde poder alojarse”, coinciden los expertos.
En cuanto al Fondo Social de Viviendas, este debería de tener unas mejores condiciones para los beneficiados. En opinión del Observatorio, “sería más positivo reducir al máximo el precio del alquiler a cambio de que los arrendatarios asuman los gastos fiscales y de cuotas comunitarias”.
Los expertos también hablaron de la posibilidad de pactar moratorias a deudores hipotecarios en desempleo con la obligación de que sigan pagando sus deudas con la comunidad de propietarios y las obligaciones fiscales sujetas al inmueble.
Por Fernando García Erviti
El trabajo en exclusiva se está convirtiendo en una tendencia imparable entre los inmobiliarios en estos tiempos de crisis. Somos más necesarios, y ello hace que podamos y nos veamos obligados a elegir. Es lo que han aprendido los que mejor se están sabiendo adaptar a estos tiempos difíciles: hoy tenemos que trabajar con carteras reducidas, y no se trata de propiedades buenas o malas a precios altos o bajos, sino de clientes sensatos dispuestos a "perder" y hacer lo que sea necesario para vender en los mercados actuales, que no son buenos para el vendedor, pero quizás sean mejores que los que vienen.
Hace poco Cristina Reparaz, de Inmobiliaria Monpas en San Sebastián, que empieza a trabajar en exclusiva en estos días tras haberse incorporado a la MLS que se ha puesto en marcha allí, pedía consejos en facebook sobre argumentos para defender la exclusiva ante el propietario acostumbrado a no darla. Recibió muchos muy interesantes, pero me gustaría destacar el de María José Corrales, de Vivienda2 en Madrid, que hacía hincapié en el compromiso que suponía la exclusiva para el inmobiliario.
El argumento de que el propietario no quiere la exclusiva en realidad oculta nuestra inseguridad y nuestro temor a no estar a la altura de la responsabilidad que ello supone para nosotros: preferimos que "nos lo deje" sin exclusiva y sin compromiso alguno por nuestra parte. Esto es muy importante; debemos explicar al propietario que el inmobiliario que admite una propiedad sin exclusiva no acepta ningún tipo de responsabilidad, ni se compromete a nada. Nosotros no podemos comprometernos a que su propiedad se venderá en este precio o el otro, en este plazo o el otro, porque en eso es el mercado el que tiene la palabra; nosotros a lo que podemos comprometernos a aplicar todos nuestros conocimientos, todos nuestros esfuerzos, toda nuestra ilusión, a hacer todo lo que esté en nuestra mano para obtener el mejor precio en un plazo razonable, siempre poniendo los intereses de nuestro cliente por delante de todo.
Y es que la exclusiva es un compromiso mutuo: el propietario adquiere el compromiso dejando en nuestras manos su propiedad, y nosotros adquirimos el compromiso de hacer todo lo que esté en nuestra mano: esforzarnos al máximo y poner todo nuestra atención y nuestra experiencia a su servicio. Eso naturalmente no lo hacemos por todos, no lo hacemos por muchos… Eso solo lo hacemos por unos pocos seleccionados que depositan su total confianza en nosotros. Y hoy solo has dos formas de vender: regalar la propiedad a precios irrisorios, o conseguir el mejor precio posible tras aplicar todos los mejores esfuerzos y conocimientos y herramientas que solo un profesional serio tiene a su disposición.
Sergi Verge de Immoban en Calafell, Tarragona, que ya anda calentando motores para su magnífico evento local a fines de marzo, ha escrito un interesante artículo sobre la importancia de las exclusivas en su blog inmobiliario. Os lo recomiendo. Son muchas las razones por las que debemos esforzarnos por trabajar de esta manera, pero sobre todo ello está la razón de que la exclusiva es lo que sella una relación estrecha y única con nuestro cliente. Como dice el código interno de los Hoteles Carlton, que quiere transmitir a sus empleados la importancia de un servicio excelente, "Somos señoras y caballeros trabajando para señoras y caballeros". El servicio de calidad excelente solo lo pueden dar los profesionales excelentes a sus clientes excelentes. "¿Usted no quiere darme la exclusiva… no cree que la merezca…? Lástima. Adiós, buenas tardes".
Demos un servicio excelente: trabajemos solo para clientes excelentes.
Expertos recomiendan la creación de servicios de mediación inmobiliaria para atenuar el colapso de los juzgados
Artículo de Juanjo Bueno ofrecido por CAF Madrid , 25/01/2013
En 2012 se realizaron casi 90.000 ejecuciones hipotecarias. Un dato que ni de lejos refleja el volumen real de las personas afectadas por el impago de cuotas, según han puesto de manifiesto los expertos del Observatorio de las Comunidades de Propietarios durante un encuentro celebrado en Madrid. Una situación que se ha visto agravada por la nula efectividad que, a juicio de Vicente Magro, uno de los asesores de este foro y presidente de la Audiencia Provincial de Alicante, ha tenido el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios.
Durante el encuentro, el Observatorio ha puesto sobre la mesa algunas propuestas para mejorar la situación de los deudores hipotecarios.
Según los expertos citados, habría que potenciar los mecanismos de resolución extrajudicial de conflictos –mediación y el arbitraje- para reducir el colapso judicial. En este sentido, en 2012 los órganos jurisdiccionales han atendido 2 millones de asuntos civiles en un contexto de 10 millones de casos registrados. Para ello, recomiendan la creación de servicios de mediación civil inmobiliaria, similares a los que ya funcionan en el País Vasco, para encontrar soluciones al impago hipotecario.
También se habló de la necesidad de modificar el RD 6/2012 y ampliar el círculo de sujetos afectados para admitir la figura de la dación en pago a quienes tengan problemas económicos para afrontar la cuantía de la deuda. “El RD únicamente contempla la dación para las personas incluidas en el `umbral de pobreza´ y debería ser más extensivo a cualquier ciudadano que no pueda hacer frente a su deuda hipotecaria”, manifiesta Magro.
A juicio de los expertos, el RD 27/2012, de 15 de noviembre, que suspende el lanzamiento de viviendas de aquellos que estén en riesgo de exclusión por plazo de dos años, tampoco contempla una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil o la Ley Hipotecaria que permita la dación en pago con extinción de todo el débito. “Y esto sería lo deseable a fin de crear un parque mayor de viviendas sociales que permitiera a los afectados tener derecho a un techo donde poder alojarse”, coinciden los expertos.
En cuanto al Fondo Social de Viviendas, este debería de tener unas mejores condiciones para los beneficiados. En opinión del Observatorio, “sería más positivo reducir al máximo el precio del alquiler a cambio de que los arrendatarios asuman los gastos fiscales y de cuotas comunitarias”.
Los expertos también hablaron de la posibilidad de pactar moratorias a deudores hipotecarios en desempleo con la obligación de que sigan pagando sus deudas con la comunidad de propietarios y las obligaciones fiscales sujetas al inmueble.
jueves, 24 de enero de 2013
7 factores que presionan a la baja el precio de la vivienda
variables que presionan a la baja al precio de la vivienda
en 2012 el precio de la vivienda nueva cayó un 6,9% interanual, hasta los 2.212 euros por m2, lo que supone 199.100 euros para una vivienda de tipo medio de 90 m2, según datos de st sociedad de tasación. desde máximos, el precio recoge una caída del 33% en términos reales (descontando la inflación). la tasadora ofrece siete factores, como el desempleo, el stock o el fin de la desgravación, que indican que, salvo que la economía mejore, el precio seguirá bajando
juan fernández-aceytuno, director general de st sociedad de tasación, facilita siete variables que presionan a la baja el precio de la vivienda:
1) el empleo y la confianza en conseguir un empleo: ante las tasas de desempleo que hay en españa (del 25%), pocas personas se deciden a dar el paso para comprar una vivienda
2) financiación: no hay financiación en el sector inmobiliario y tampoco se prevé que se normalice la concesión de créditos hipotecarios en los próximos meses debido a la incertidumbre sobre el entorno macroeconómico. hoy en día hay las entidades financieras quiere evitar todo tipo de riesgo
3) tipos de interés: el euribor está en mínimos históricos, en el 0,5%, con lo que sería un buen momento para abrirse una hipoteca. sin embargo, los diferenciales que aplica la banca son cada vez más elevados, lo que indica que las entidades financieras no quieren tener más exposición inmobiliaria de la que tienen. muestra de ello es que hace algo más de una semana ing direct y uno-e aumentaron los diferenciales de su hipoteca hasta llegar al 3,49%
4) impuestos y desgravación: la subida del iva del 4% al 10% para la compra de vivienda nueva y el fin de la desgravación fiscal por la adquisición de una casa a partir de este año son dos factores que presionarán el precio de la vivienda a la baja. la caída del precio deberá compensar los beneficios fiscales obtenidos hasta finales de 2012
5) las socimis y el alquiler: la aprobación de la reforma de la ley 11/2009 que regulan las socimis, sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, fomentará, en principio, el alquiler de vivienda. además, el gobierno está en vías de aprobar la reforma de la ley del alquiler, con lo que sus esfuerzos se están centrando en potenciar el alquiler. tal y como señala juan fernández-aceytuno, cuanto más alquiler haya, mejor para todos y más bajará el precio de la vivienda en venta
6) el stock de vivienda disponible: cuanto mayor oferta de vivienda, menor será el precio. eso sí, fernández-aceytuno recuerda que el mercado inmobiliario en españa es muy local y heterogéneo y que hay zonas donde no hay stock, con lo que esta variable será neutra en el precio de la vivienda
7) la llegada de la sareb: la puesta en marcha del llamado banco malo no actuará de freno en el precio de la vivienda pero tampoco hundirá más el precio, en opinión del director general de sociedad de tasación. según su parecer, la sareb gestionará activos ilíquidos para convertirlos en líquidos a lo largo de los 15 años de vida prevista, y gestionará activos en promociones y suelos pero recuerda que no venderá viviendas a particulares. su foco está en inversores de calado
pmartinez-almeida (idealista)
en 2012 el precio de la vivienda nueva cayó un 6,9% interanual, hasta los 2.212 euros por m2, lo que supone 199.100 euros para una vivienda de tipo medio de 90 m2, según datos de st sociedad de tasación. desde máximos, el precio recoge una caída del 33% en términos reales (descontando la inflación). la tasadora ofrece siete factores, como el desempleo, el stock o el fin de la desgravación, que indican que, salvo que la economía mejore, el precio seguirá bajando
juan fernández-aceytuno, director general de st sociedad de tasación, facilita siete variables que presionan a la baja el precio de la vivienda:
1) el empleo y la confianza en conseguir un empleo: ante las tasas de desempleo que hay en españa (del 25%), pocas personas se deciden a dar el paso para comprar una vivienda
2) financiación: no hay financiación en el sector inmobiliario y tampoco se prevé que se normalice la concesión de créditos hipotecarios en los próximos meses debido a la incertidumbre sobre el entorno macroeconómico. hoy en día hay las entidades financieras quiere evitar todo tipo de riesgo
3) tipos de interés: el euribor está en mínimos históricos, en el 0,5%, con lo que sería un buen momento para abrirse una hipoteca. sin embargo, los diferenciales que aplica la banca son cada vez más elevados, lo que indica que las entidades financieras no quieren tener más exposición inmobiliaria de la que tienen. muestra de ello es que hace algo más de una semana ing direct y uno-e aumentaron los diferenciales de su hipoteca hasta llegar al 3,49%
4) impuestos y desgravación: la subida del iva del 4% al 10% para la compra de vivienda nueva y el fin de la desgravación fiscal por la adquisición de una casa a partir de este año son dos factores que presionarán el precio de la vivienda a la baja. la caída del precio deberá compensar los beneficios fiscales obtenidos hasta finales de 2012
5) las socimis y el alquiler: la aprobación de la reforma de la ley 11/2009 que regulan las socimis, sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, fomentará, en principio, el alquiler de vivienda. además, el gobierno está en vías de aprobar la reforma de la ley del alquiler, con lo que sus esfuerzos se están centrando en potenciar el alquiler. tal y como señala juan fernández-aceytuno, cuanto más alquiler haya, mejor para todos y más bajará el precio de la vivienda en venta
6) el stock de vivienda disponible: cuanto mayor oferta de vivienda, menor será el precio. eso sí, fernández-aceytuno recuerda que el mercado inmobiliario en españa es muy local y heterogéneo y que hay zonas donde no hay stock, con lo que esta variable será neutra en el precio de la vivienda
7) la llegada de la sareb: la puesta en marcha del llamado banco malo no actuará de freno en el precio de la vivienda pero tampoco hundirá más el precio, en opinión del director general de sociedad de tasación. según su parecer, la sareb gestionará activos ilíquidos para convertirlos en líquidos a lo largo de los 15 años de vida prevista, y gestionará activos en promociones y suelos pero recuerda que no venderá viviendas a particulares. su foco está en inversores de calado
pmartinez-almeida (idealista)
miércoles, 23 de enero de 2013
DAVE LINIGER, fundador de RE/MAX, pronostica el 2013 como uno de los mejores años para el sector inmobiliario estadounidense
Dave Liniger, Presidente y cofundador de RE/MAX, red internacional de franquicias inmobiliarias líder en ventas en el mundo, ha hecho públicas sus previsiones sobre la situación del sector inmobiliario en Estados Unidos.
La principal tendencia que experimentará el sector girará en torno a la continuación de la recuperación del sector inmobiliario llegando a calificar este 2013 como uno de los mejores años para el sector desde hace muchos años
Con motivo del recién estrenado 2013 Dave Liniger, Presidente y cofundador de RE/MAX, red internacional de franquicias inmobiliarias líder en ventas en el mundo, ha hecho públicas sus previsiones sobre la situación del sector inmobiliario en Estados Unido en este nuevo año. Unos pronósticos que gozan de especial relevancia ya que Dave Liniger cuenta con más de 40 años de experiencia en el sector, y asesora en materia de vivienda al gobierno de Washington
Tal y como indica Liniger en sus declaraciones, el sector inmobiliario estadounidense experimentó una fuerte recuperación en el 2012, una positiva tendencia que se espera que tenga continuidad en este nuevo año, llegando a predecir incluso un aumento entorno al 7% de la venta de viviendas, así como un ascenso de los precios entorno a un 3-4%.
Concretamente Liniger apunta a que “si bien los tipos de interés han experimentado mínimos históricos en los últimos doce meses, este hecho no ha sido el factor más importante para esta recuperación del sector, sino que más bien han sido un cúmulo de factores como la combinación del descenso de los precios, el aumento de la confianza de los consumidores y la satisfacción de una enorme demanda reprimida, que ha aprovechado este último año para adquirir una vivienda”
La estabilización y recuperación del sector es para el fundador de RE/MAX un hecho constado llegando a calificar este 2013, como un año histórico,” el mejor año para el sector inmobiliario estadounidense desde hace muchos años”, según las palabras del propio Liniger.
Además, si algo positivo ha acarreado la crisis en el ámbito inmobiliario ha sido la profesionalización del sector. Cada vez es mayor la confianza y dependencia de los clientes con respecto a la labor que ejercen los agentes inmobiliarios quienes a su vez han salido especialmente reforzados de esta crisis gracias a el aumento de su formación y su capacidad de adaptación a las nuevas situaciones generadas en este difícil periodo.
Mención especial merece la personal apuesta que Dave Liniger hace para solucionar uno de los mayores problemas suscitados tras la crisis, las ejecuciones hipotecarias. En concreto, Liniger ha mostrado constantemente su apoyo a las reformas destinadas a la ayuda de aquellas personas que se encuentra en situación de ejecución hipotecaría para evitar el proceso de desahucio. Concretamente es un defensor de las short sales o ventas cortas como alternativa para las ejecuciones hipotecarias, aspecto sobre el que ha asesorado al gobierno de Washington y sobre el que en octubre, con motivo de las elecciones presidenciales estadounidenses no dudó en enviar una carta abierta a los candidatos Obama y Rommey solicitando una continuación de la deducción de los intereses hipotecarios, es decir una extensión de la Ley de Alivio de la deuda, así como unas regulaciones más razonables sobre los préstamos hipotecarios,
Las short sales son la transmisión del inmueble cuando este se encuentra en proceso de impago, inmuebles en pre-concursal o pre-contencioso, anterior a la subasta. De esta manera, el agente inmobiliario asesora a los dueños de los inmuebles que se encuentran en situación de impago ayudándole a vender su vivienda con el objetivo de lograr que estos propietarios puedan obtener una liquidez que les ayude a poder hacer frente a su nueva situación y sobretodo evitar el embargo de su vivienda.
Muchas de las previsiones que augura Liniger para el mercado americano son trasladables a nuestro país, con la salvedad de que si bien el mercado americano ya está recuperando, el español aún no lo ha logrado definitivamente. Por tanto, la estimación que realiza Liniger son también buenas noticias para el sector inmobiliario en España, ya que teniendo en cuenta que el mercado norteamericano es más avanzado, aunque muy similar al español, estas tendencias llegarán a nuestro mercado un poco más tarde, pero irán en la misma dirección, hacia la recuperación y crecimiento del sector.
La principal tendencia que experimentará el sector girará en torno a la continuación de la recuperación del sector inmobiliario llegando a calificar este 2013 como uno de los mejores años para el sector desde hace muchos años
Con motivo del recién estrenado 2013 Dave Liniger, Presidente y cofundador de RE/MAX, red internacional de franquicias inmobiliarias líder en ventas en el mundo, ha hecho públicas sus previsiones sobre la situación del sector inmobiliario en Estados Unido en este nuevo año. Unos pronósticos que gozan de especial relevancia ya que Dave Liniger cuenta con más de 40 años de experiencia en el sector, y asesora en materia de vivienda al gobierno de Washington
Tal y como indica Liniger en sus declaraciones, el sector inmobiliario estadounidense experimentó una fuerte recuperación en el 2012, una positiva tendencia que se espera que tenga continuidad en este nuevo año, llegando a predecir incluso un aumento entorno al 7% de la venta de viviendas, así como un ascenso de los precios entorno a un 3-4%.
Concretamente Liniger apunta a que “si bien los tipos de interés han experimentado mínimos históricos en los últimos doce meses, este hecho no ha sido el factor más importante para esta recuperación del sector, sino que más bien han sido un cúmulo de factores como la combinación del descenso de los precios, el aumento de la confianza de los consumidores y la satisfacción de una enorme demanda reprimida, que ha aprovechado este último año para adquirir una vivienda”
La estabilización y recuperación del sector es para el fundador de RE/MAX un hecho constado llegando a calificar este 2013, como un año histórico,” el mejor año para el sector inmobiliario estadounidense desde hace muchos años”, según las palabras del propio Liniger.
Además, si algo positivo ha acarreado la crisis en el ámbito inmobiliario ha sido la profesionalización del sector. Cada vez es mayor la confianza y dependencia de los clientes con respecto a la labor que ejercen los agentes inmobiliarios quienes a su vez han salido especialmente reforzados de esta crisis gracias a el aumento de su formación y su capacidad de adaptación a las nuevas situaciones generadas en este difícil periodo.
Mención especial merece la personal apuesta que Dave Liniger hace para solucionar uno de los mayores problemas suscitados tras la crisis, las ejecuciones hipotecarias. En concreto, Liniger ha mostrado constantemente su apoyo a las reformas destinadas a la ayuda de aquellas personas que se encuentra en situación de ejecución hipotecaría para evitar el proceso de desahucio. Concretamente es un defensor de las short sales o ventas cortas como alternativa para las ejecuciones hipotecarias, aspecto sobre el que ha asesorado al gobierno de Washington y sobre el que en octubre, con motivo de las elecciones presidenciales estadounidenses no dudó en enviar una carta abierta a los candidatos Obama y Rommey solicitando una continuación de la deducción de los intereses hipotecarios, es decir una extensión de la Ley de Alivio de la deuda, así como unas regulaciones más razonables sobre los préstamos hipotecarios,
Las short sales son la transmisión del inmueble cuando este se encuentra en proceso de impago, inmuebles en pre-concursal o pre-contencioso, anterior a la subasta. De esta manera, el agente inmobiliario asesora a los dueños de los inmuebles que se encuentran en situación de impago ayudándole a vender su vivienda con el objetivo de lograr que estos propietarios puedan obtener una liquidez que les ayude a poder hacer frente a su nueva situación y sobretodo evitar el embargo de su vivienda.
Muchas de las previsiones que augura Liniger para el mercado americano son trasladables a nuestro país, con la salvedad de que si bien el mercado americano ya está recuperando, el español aún no lo ha logrado definitivamente. Por tanto, la estimación que realiza Liniger son también buenas noticias para el sector inmobiliario en España, ya que teniendo en cuenta que el mercado norteamericano es más avanzado, aunque muy similar al español, estas tendencias llegarán a nuestro mercado un poco más tarde, pero irán en la misma dirección, hacia la recuperación y crecimiento del sector.
viernes, 18 de enero de 2013
Consejos para renegociar el precio de tu alquiler
El mercado del alquiler en España está viviendo una situación paradójica. Podría decirse que la ley de la oferta y la demanda no está funcionado como suele hacerlo habitualmente: mientras la demanda de pisos de alquiler no para de subir, el precio sigue bajando mes a mes.
Los motivos para que los precios del alquiler continúen su bajada o, en el peor de los casos, se mantengan estables son muchos: la dificultad de muchos propietarios para vender sus inmuebles, el descenso de las rentas de los españoles y de su capacidad adquisitiva y una realidad social que dicta unos precios razonables a los arrendatarios que quieren alquilar su vivienda, pueden ser algunas de las claves.
Ante este panorama, son muchos los inquilinos que ven la oportunidad de negociar una rebaja en la renta de su alquiler. “Vivo con mi pareja en un piso de alquiler desde hace tres años y el año pasado tuvimos que pedir una rebaja en el precio porque a los dos nos bajaron el sueldo” señala Miguel Prieto, un vecino de Madrid que tomó la decisión de hablar con su casero para renegociar un alquiler que, a tenor de las circunstancias actuales, podría considerarse elevado.
“Alegamos ser buenos inquilinos, que pagamos puntualmente cada mes y mantenemos el piso en perfectas condiciones, además de la situación personal del sueldo. La propietaria no dudó y nos rebajó el precio del alquiler en 10%. Además, con el inicio del año nos tenían que subir el IPC y, por voluntad propia, la propietaria ha decidido no subirlo”, señala Miguel.
Por su parte, María José García, vecina de Barcelona, tomó la decisión de renegociar su renta al comprobar que un piso de idénticas características al suyo se alquilaba en el mismo edificio por 100 euros menos al mes. “Con esta información decidí llamar al propietario de mi vivienda y exponerle la situación. Al principio fue un poco reacio e incluso me invitó a irme si no estaba contenta con las condiciones del contrato. Hasta cuatro veces hablamos de este tema y finalmente accedió a bajarme el alquiler del piso 80 euros al mes”, comenta.
¿Cómo ser un buen negociador?
Para tener el mismo éxito que Miguel y María José a la hora de renegociar a la baja el precio de una vivienda en alquiler, es preciso tener en cuenta una serie de puntos:
-Conocer al detalle el contrato. Antes de sentarse con el casero para pedir una rebaja del alquiler, es preciso conocer bien el contrato que se ha firmado. Hay que saber si permite negociar una rebaja del precio o no y los derechos y obligaciones que se tienen.
-Saber el precio medio del alquiler de tu zona. También es muy importante conocer el precio medio del alquiler de la zona donde está situada la vivienda y compararlo con la renta que se está pagando. Para ello se pueden utilizar los estudios de precio disponibles, como el de fotocasa.es.
-Hacerse valer como inquilino. Como hizo Miguel en su caso, hay que jugar la baza del buen inquilino y recordarle al casero que siempre se ha pagado la mensualidad a tiempo, que el piso se cuida y conserva en buenas condiciones y que tener un buen inquilino es muy importante.
-Conoce la demanda de la zona. Hay zonas donde los pisos en alquiler no duran prácticamente nada en el mercado, mientras en otras áreas cuesta más arrendar una vivienda. Si se sabe que hay poca demanda en la zona donde se reside, se puede utilizar como argumento a favor de una rebaja, pues el casero tiene presente que le costará más encontrar nuevos inquilinos.
-Tener siempre un as en la manga. Esto significa que hay que saber el precio de otros inmuebles de las mismas características que el nuestro. Si es más bajo, le podremos decir al arrendador que nos haga una rebaja en consonancia a la diferencia de precios que hemos detectado, tal y como hizo María José en su caso.
-Hay que ser flexible. Como inquilinos también tenemos que ser un poco flexibles si realmente nos gusta el piso que alquilamos, pues una negociación es un tira y afloja. Si el casero no quiere bajar la renta mensual, se le pueden proponer otras opciones, como que pague él parte del recibo de algunos suministros, o que nos ofrezca nuevos electrodomésticos más eficientes.
Los motivos para que los precios del alquiler continúen su bajada o, en el peor de los casos, se mantengan estables son muchos: la dificultad de muchos propietarios para vender sus inmuebles, el descenso de las rentas de los españoles y de su capacidad adquisitiva y una realidad social que dicta unos precios razonables a los arrendatarios que quieren alquilar su vivienda, pueden ser algunas de las claves.
Ante este panorama, son muchos los inquilinos que ven la oportunidad de negociar una rebaja en la renta de su alquiler. “Vivo con mi pareja en un piso de alquiler desde hace tres años y el año pasado tuvimos que pedir una rebaja en el precio porque a los dos nos bajaron el sueldo” señala Miguel Prieto, un vecino de Madrid que tomó la decisión de hablar con su casero para renegociar un alquiler que, a tenor de las circunstancias actuales, podría considerarse elevado.
“Alegamos ser buenos inquilinos, que pagamos puntualmente cada mes y mantenemos el piso en perfectas condiciones, además de la situación personal del sueldo. La propietaria no dudó y nos rebajó el precio del alquiler en 10%. Además, con el inicio del año nos tenían que subir el IPC y, por voluntad propia, la propietaria ha decidido no subirlo”, señala Miguel.
Por su parte, María José García, vecina de Barcelona, tomó la decisión de renegociar su renta al comprobar que un piso de idénticas características al suyo se alquilaba en el mismo edificio por 100 euros menos al mes. “Con esta información decidí llamar al propietario de mi vivienda y exponerle la situación. Al principio fue un poco reacio e incluso me invitó a irme si no estaba contenta con las condiciones del contrato. Hasta cuatro veces hablamos de este tema y finalmente accedió a bajarme el alquiler del piso 80 euros al mes”, comenta.
¿Cómo ser un buen negociador?
Para tener el mismo éxito que Miguel y María José a la hora de renegociar a la baja el precio de una vivienda en alquiler, es preciso tener en cuenta una serie de puntos:
-Conocer al detalle el contrato. Antes de sentarse con el casero para pedir una rebaja del alquiler, es preciso conocer bien el contrato que se ha firmado. Hay que saber si permite negociar una rebaja del precio o no y los derechos y obligaciones que se tienen.
-Saber el precio medio del alquiler de tu zona. También es muy importante conocer el precio medio del alquiler de la zona donde está situada la vivienda y compararlo con la renta que se está pagando. Para ello se pueden utilizar los estudios de precio disponibles, como el de fotocasa.es.
-Hacerse valer como inquilino. Como hizo Miguel en su caso, hay que jugar la baza del buen inquilino y recordarle al casero que siempre se ha pagado la mensualidad a tiempo, que el piso se cuida y conserva en buenas condiciones y que tener un buen inquilino es muy importante.
-Conoce la demanda de la zona. Hay zonas donde los pisos en alquiler no duran prácticamente nada en el mercado, mientras en otras áreas cuesta más arrendar una vivienda. Si se sabe que hay poca demanda en la zona donde se reside, se puede utilizar como argumento a favor de una rebaja, pues el casero tiene presente que le costará más encontrar nuevos inquilinos.
-Tener siempre un as en la manga. Esto significa que hay que saber el precio de otros inmuebles de las mismas características que el nuestro. Si es más bajo, le podremos decir al arrendador que nos haga una rebaja en consonancia a la diferencia de precios que hemos detectado, tal y como hizo María José en su caso.
-Hay que ser flexible. Como inquilinos también tenemos que ser un poco flexibles si realmente nos gusta el piso que alquilamos, pues una negociación es un tira y afloja. Si el casero no quiere bajar la renta mensual, se le pueden proponer otras opciones, como que pague él parte del recibo de algunos suministros, o que nos ofrezca nuevos electrodomésticos más eficientes.
jueves, 17 de enero de 2013
Empleo estudia medidas para evitar embargar viviendas a autónomos
La ministra de Empleo, Fátima Báñez, ha avanzado que está estudiando con las asociaciones de autónomos la posibilidad de adoptar medidas específicas para evitar que los autónomos pierdan su vivienda habitual por el efecto de un embargo por impago de deudas.
Según recoge Europa Press, se baraja conceder un aplazamiento de hasta cinco años para pagar sus deudas, plazo en el que tendrán condiciones de amortización más “flexibles”, así como ampliar de uno a dos años el plazo mínimo desde la primera diligencia para poder embargar su vivienda habitual.
Así lo ha señalado la ministra de Empleo en respuesta a una pregunta del Grupo Socialista en el Senado, en la que ha confiado en que estas medidas estén “en marcha” en “próximas fechas”.
Aplazamientos de pago
Además, la ministra de Empleo ha avanzado que la Seguridad Social ha concedido 24.340 aplazamientos de pago a autónomos, por una cantidad de 175 millones de euros, lo que, a su juicio, supone un “esfuerzo importante”.
La Federación de Asociaciones de Trabajadores Autónomos (ATA) ya había emplazado al Gobierno a tener presentes las situaciones particulares de miles de autónomos al borde del embargo por las deudas de la Administración antes de que se aprobara la nueva norma sobre los desahucios.
Concretamente, había demandado el cese de los desahucios de viviendas y locales, con los que estos trabajadores responden ante sus deudas, cuanto a su vez cuenten con facturas impagadas por parte de la Administración.
Según recoge Europa Press, se baraja conceder un aplazamiento de hasta cinco años para pagar sus deudas, plazo en el que tendrán condiciones de amortización más “flexibles”, así como ampliar de uno a dos años el plazo mínimo desde la primera diligencia para poder embargar su vivienda habitual.
Así lo ha señalado la ministra de Empleo en respuesta a una pregunta del Grupo Socialista en el Senado, en la que ha confiado en que estas medidas estén “en marcha” en “próximas fechas”.
Aplazamientos de pago
Además, la ministra de Empleo ha avanzado que la Seguridad Social ha concedido 24.340 aplazamientos de pago a autónomos, por una cantidad de 175 millones de euros, lo que, a su juicio, supone un “esfuerzo importante”.
La Federación de Asociaciones de Trabajadores Autónomos (ATA) ya había emplazado al Gobierno a tener presentes las situaciones particulares de miles de autónomos al borde del embargo por las deudas de la Administración antes de que se aprobara la nueva norma sobre los desahucios.
Concretamente, había demandado el cese de los desahucios de viviendas y locales, con los que estos trabajadores responden ante sus deudas, cuanto a su vez cuenten con facturas impagadas por parte de la Administración.
Suscribirse a:
Entradas (Atom)